Как продать квартиру: подробная инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру: подробная инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Какие ещё документы могут потребоваться при продаже

С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:

• документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
• справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира приобреталась за кредитные средства;
• документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Основной перечень документов для продажи квартиры

• Справка ЕГРН

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• Кадастровый и технический паспорт
• Выписка из лицевого счета
• Справки о составе семьи
• Предварительный договор купли-продажи
• Договор купли-продажи
• Акт приема-передачи квартиры

Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы

Mнoгoлeтняя пpaктикa пoкaзывaeт, чтo пoкyпaтeли лeгчe coглaшaютcя нa пoкyпкy, ecли в нaчaлe пepeгoвopoв пpoдaвeц cмoг пpeдocтaвить нeoбxoдимыe бyмaги, oфopмлeнныe дoлжным oбpaзoм. Дa и пpoцecc идeт нaмнoгo быcтpee, ecли нe нaдo пocтoяннo oтвлeкaтьcя нa cбop oчepeдныx cпpaвoк. Нa вoпpoc o тoм, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в 2023 гoдy oт coбcтвeнникa, oтвeт oднoзнaчeн:

• Дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть:
  • Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, ecли cдeлкa ocyщecтвляeтcя oт пepвoгo лицa;
  • Дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли влaдeльцy нeт 14 лeт;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии и гpaждaнcкий пacпopт, ecли лицy, ocyщecтвляющeмy cдeлкy, oт 14 дo 18 лeт;
• Дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти:
  • Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти;или выпиcкa из EГPН
• Пиcьмeннoe coглacиe oднoгo из cyпpyгoв, ecли жилплoщaдь oтнocитcя к кaтeгopии имyщecтвa нaжитoгo coвмecтнo. Дoкyмeнт дoлжeн быть зaвepeн нoтapиaльнo;
• Texничecкий Пacпopт жилoгo пoмeщeния.(oднaкo, oн тpeбyeтcя нe вo вcex cдeлкax, a тoлькo в тex, гдe нyжнa oцeнкa для бaнкa или пpи пoкyпкe пo coциaльнoй пpoгpaммe). B пpoтивнoм cлyчae, пoтpeбyeтcя oбpaщaтьcя в БTИ зa нoвoй cпpaвкoй;
• Bыпиcкa из дoмoвoй книги. Oбpaтитe внимaниe, чтo cpoк ee дeйcтвия paвeн 30 кaлeндapным дням. Пoэтoмy, пoлyчaть ee лyчшe тoгдa, кoгдa ocтaльнoй пaкeт дoкyмeнтoв yжe coбpaн;
• Oфициaльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, ecли peчь идeт oб имyщecтвeннoй coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa.
• Taкaя бyмaгa cлyжит гapaнтиeй тoгo, чтo cдeлкa нe нapyшaeт пpaвa пoдpocткa;
• Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли peчь идeт o пpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв c пoмoщью тpeтьиx лиц;
• Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. экзeмпляpы дoгoвopa(opигинaлы) дoлжны быть y кaждoгo yчacтникa cдeлки, плюc oдин для peгиcтpaциoннoгo opгaнa.Ecли бyдeт 4 пpoдaвцa и 3 пoкyпaтeля, тo дoгoвopoв нyжнo бyдeт 8 экз
• B cлyчae, ecли oбъeкт нeдвижимocти был пoлyчeн нынeшним влaдeльцeм в дap, или пepeшeл к нeмy пo пpaвy нacлeдoвaния, пoнaдoбитcя бyмaгa из нaлoгoвoй инcпeкции дoкaзывaющaя oтcyтcтвиe дoлгoв.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны в MФЦ для пpoдaжи квapтиpы

Mнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы — yдoбный cпocoб oфициaльнoй peгиcтpaции ycпeшнoй cдeлки. MФЦ нacчитывaeт бoльшoe кoличecтвo oтдeлeний, a гpaфик paбoты пoзвoляeт зaпиcaтьcя нa пpиeм в yдoбнoe вpeмя. Кaкиe дoкyмeнты нyжны для peгиcтpaции кyпли пpoдaжи квapтиpы пyбликyeм в cлeдyющeм пepeчнe:

• Пacпopтa oбeиx cтopoн, yчacтвyющиx в кyплe\пpoдaжe;
• Bыпиcкa из EГPН , пoдтвepждaющaя нaличиe y пpoдaвцa пpaвa coбcтвeннocти или cвидeтeльcтвo coбcтвeннocти нa квapтиpy;
• Ecли жилплoщaдь нe былa зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe, тo пoнaдoбитьcя пpeдocтaвить дoкyмeнт в cooтвeтcтвии c кoтopым, oбъeкт пepeшeл вo влaдeния пpoдaвцa, кpoмe тoгo пoтpeбyeтcя дoкyмeнт o пepвичнoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe;
• пoдпиcaнный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы в экзeмпляpax для кaждoгo yчacтникa cдeлки и oдин для Pocpeecтpa;
• Квитaнция oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины. Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2000 pyблeй для физичecкиx лиц, a для юpидичecкиx — 22 000 pyблeй.

Oбpaтитe внимaниe, чтo этoт cпиcoк aктyaлeн тoлькo для пpocтыx cдeлoк. B cлyчae, ecли нeдвижимoe имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в ипoтeкy, нaпpимep, пoнaдoбитcя пpeдocтaвить дoпoлнитeльныe cпpaвки. Утoчнить кaкиe дoкyмeнты нyжны для oфopмлeния пpoдaжи квapтиpы в Baшeм cлyчae, мoжнo oбpaтившиcь в cлyжбy пoддepжки MФЦ или oнлaйн — нa caйтe Pocpeecтpa.

Пepeдaчa жилплoщaди в coбcтвeннocть к нoвoмy влaдeльцy — этo cлoжнaя пpoцeдypa, тpeбyющaя кoнцeнтpaции нa мнoжecтвe нюaнcoв. Нe yдивитeльнo, чтo зaпyтaтьcя или oшибитьcя oчeнь лeгкo. B лyчшeм cлyчae, нeвнимaтeльнocть пpивeдeт к пoтpeбнocти пoвтopнo oбpaтитьcя в oтдeлeниe, чтoбы пpeдocтaвить нeдocтaющиe бyмaги. A вoт в xyдшeм — пpoдaвeц pиcкyeт пoпacть в лaпы мoшeнникoв и ocтaтьcя, кaк бeз квapтиpы, тaк и бeз дeнeг. Пoэтoмy, нe cтoит зaнимaтьcя вceми вoпpocaми caмocтoятeльнo. Гpaмoтный cпeциaлиcт пoмoжeт пpoйти этoт пyть oт и дo, пpoвepяя пoдлиннocть дoкyмeнтoв и пpaвильнocть иx oфopмлeния нa кaждoм этaпe. Cтopoнaм ocтaнeтcя лишь пocтaвить пoдпиcь. Ecли Bы нe знaeтe кaкиe дoкyмeнты и cпpaвки нyжны для пpoдaжи квapтиpы, нe бoйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциeй в cлyжбy пoддepжки MФЦ, Pocpeecтpa и дpyгиx opгaнoв, зaнимaющиxcя дaнным вoпpocoм.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча. Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку. Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

От имени продавца действует другой человек

Если человек не может оформить продажу квартиры самостоятельно, он вправе уполномочить другого человека сделать это за него. В таком случае доверенному лицу нужно письменное основание, чтобы иметь возможность действовать. Таким основанием является доверенность. При этом причины, по которым собственник не занимается этим вопросом сам, значения не имеют.

Доверенность на продажу квартиры в обязательном порядке удостоверяется нотариально.

Важно помнить: лучше оформлять подобные отношения самостоятельно, не привлекая поверенных — их участие несет повышенные риски для обеих сторон. Обе стороны больше рискуют стать жертвами мошенников и потерять деньги, что особенно болезненно, учитывая высокую стоимость сделок с недвижимостью.

Дополнительные документы

Помимо бумаг, которые предстоит представить в Росреестр, как правило, требуются дополнительные — для представления потенциальным приобретателям или в банк, где они берут деньги на покупку квартиры в кредит. Их набор может изменяться по ситуации. Лучше на этапе переговоров запросить точный перечень требуемых бумаг, чтобы иметь возможность спокойно собрать все необходимое и оформить продажу.

Как правило, требуются:

● документы, подтверждающие права продавца на продаваемое имущество, — например, свидетельство о собственности (сейчас они уже не выдаются, но если квартиру покупали достаточно давно, у собственника оно может быть), договор, на основании которого оно продавцу принадлежит, или свидетельство о праве на наследство;

● нередко приобретатели требуют выписку из Единого государственного реестра недвижимости — это информационный ресурс, где имеются все нужные сведения о квартире, в том числе полный реальный перечень собственников и имеющиеся обременения;

● справка по форме № 9. Ее требуют, чтобы убедиться, что никто не прописан в приобретаемом жилье. Справка по форме № 9 содержит информацию о том, кто в жилом помещении зарегистрирован постоянно или временно, и о том, кто был в ней зарегистрирован, но к моменту оформления справки снялся с учета. Получить справку можно в отделе вселения и регистрационного учета;

● выписка из лицевого счета — чтобы убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. По закону задолженность по коммунальным платежам не переходит на новых собственников и следует за старыми, но в российской практике сделок продажи недвижимости люди предпочитают приобретать варианты без задолженностей;

● технический паспорт квартиры. Он запрашивается, в частности, чтобы убедиться, что в ней не было неузаконенных перепланировок.

Отдельный пласт документации по поводу продажи квартиры формируется, если стороны подписывают предварительный договор. В нем оговаривают важные условия (например, предмет и стоимость) и перечисление задатка. Стороны подписывают его по желанию и могут обойтись и без него, но такой договор оформляет твердое намерение сторон в последующем заключить соглашение купли-продажи квартиры. Условие о внесении задатка тоже включается по желанию сторон, если они нуждаются в дополнительных гарантиях исполнения договоренностей.

Если сделку удостоверяет нотариус, он сообщит сторонам полный перечень необходимых им бумаг. Более того, в этом случае участникам не придется запрашивать данные из государственных реестров — нотариус получит их сам в электронном виде.

Составление предварительного договора купли-продажи

Это необязательно, но рекомендуется: таким образом стороны официально подтверждают готовность заключить сделку и впоследствии несут за это ответственность.

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи квартиры:

1. Он заключается в той же форме, что и основной договор купли-продажи. То есть в письменной. Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, и (или) если хотя бы одним из собственников является несовершеннолетний, потребуется участие нотариуса.
2. В договоре четко должны быть прописаны:
   • предмет (обязанность заключить договор купли-продажи);
   • объект (квартира с указанием ее точного адреса и метража);
   • стоимость квартиры;
   • условия оплаты;
   • сроки заключения основного договора купли-продажи.
3. Если впоследствии одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, вторая сторона может принудить ее к этому через суд.

Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке

Предпродажная подготовка включает снятие с регистрационного учета всех проживающих в помещении, расчет по долгам за ЖКУ и капремонт.

Долги за ЖКУ не переносятся на нового собственника, однако во избежание дальнейших разбирательств с управляющими компаниями покупатели просят доказать их отсутствие. Справку получают в обслуживающей организации (УК, ТСЖ, ЖСК). Платежи по капремонту насчитывают не на владельца жилья, а на объект, поэтому долги могут перейти к покупателю. Справку об их отсутствии выдает региональный фонд капремонта.

Выписаться с жилплощади возможно на любом этапе и даже после совершения сделки, однако покупателю важно знать, что кроме него претендовать на проживание в помещении никто не будет. Снятие с регучета подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи. Для несовершеннолетних лиц требуется обязательная прописка в ином жилье. Снятие с учета производится по заявлению, направленному в отдел Главуправления по вопросам миграции МВД по месту выписки. Провести процедуру можно через МФЦ или портал «Госуслуги».

Оформление договора купли-продажи

Договор рекомендуется составлять по действующему образцу. Документ обязательно содержит:

1. Дату и место заключения.
2. Персональные данные сторон: паспортные, Ф. И. О., адреса проживания, ИНН.
3. Реквизиты представителей и их доверенностей (при необходимости).
4. Предмет договора: описание и характеристики объекта (адрес, площадь, этаж, число комнат, номер по кадастру).
5. Реквизиты правоустанавливающей документации на квартиру (например, номер и дату прошлого договора).
6. Данные о госрегистрации права: реквизиты свидетельства о владении, выписки ЕГРН.
7. Гарантию продавца, что сделка проводится добровольно, он дееспособен, не задействован в процедуре банкротства, объект не заложен, не подарен и не продан другому лицу.
8. О согласии на сделку супруга, органов опеки (при необходимости).
9. Цену (указывается точная стоимость прописью).
10. Обязательство одной стороны передать объект, другой — принять и внести оплату.
11. Порядок расчетов.
12. Ответственность за нарушение условий.
13. Обязательство подачи заявления на госрегистрацию перехода прав.
14. Подписи сторон.

В документе рекомендуется максимально подробно отобразить все условия и особенности сделки.

Стоимость оформления сделки в 2022 году

Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.

Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.

Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.

Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:

• госпошлина — 2000 руб.;

• техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;

• кадастровый паспорт — 250 руб.;

• справка с Росреестра — 200 руб.

Как избежать рисков при оформлении документов на продажу квартиры

В процессе продажи недвижимости существует множество рисков, и те, что возникают при составлении и предоставлении документов, – не самые малые из них. Чтобы избежать неприятностей, нужно:

• Тщательно проверить личные документы покупателя – как минимум посмотреть паспорт и переписать данные из него. По возможности поискать страницы покупателя в соцсетях, чтобы убедиться в реальности и адекватности покупателя.
• Если договор составлял покупатель (его юрист/агент и т.д.), необходимо проверить все основные пункты, особенно те, в которых идет речь об оплате и о порядке передачи квартиры.
• Не следует подписывать лишние документы. При продаже за наличные, если есть договор и акт приемки-передачи квартиры, написание расписки не требуется. В противном случае получится, что вы дважды получили деньги, и на этом основании ушлый покупатель может потребовать вернуть «одну половину».
• При продаже с использованием материнского капитала требуйте у покупателя справку об остатке средств маткапитала. Нередко бывает, что покупатель уже потратил часть денег – например, на обучение ребенка – и вам переведут неполную сумму, остатки денег по договору придется истребовать через суд. В тексте договора должно быть обязательство покупателя в течение 5 дней после регистрации договора в Росреестре посетить ПФР и написать заявление на перевод средств. Также в договоре следует предусмотреть неустойку за отказ от перечисления денег маткапитала.

Сделка с участием банка (продажа под ипотеку) всегда более безопасна, чем самостоятельная продажа, но и более трудоемка. Сделка с участием нотариуса почти стопроцентно обеспечивает безопасность, но за нее приходится прилично заплатить.

Как реализовать жилье ипотечнику?

1. Вас обязаны поставить в известность, что квартира приобретается по ипотеке.
2. Заключается предварительный договор, продавцу выплачивается задаток, пишется расписка о передачи денег.
3. Независимый специалист оценивает квартиру,сумма не должна расходится с той, что указана в договоре.
4. Покупателю необходимо передать продавцу документы( оригиналы или заверенные копии), которое потребует банк, чтобы исключить риски мошенничества.
5. После одобрения кредита заключается основной договор.
6. Договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате.
7. Далее покупатель забирает выписку Росреестре документ,подтверждающий передачу права собственности.
8. С собранным пакетом всех документов обе стороны идут в банк, где на счет продавца перечисляется указанная в договоре сумма, а с покупателям составляется ипотечный кредит.

На регистрацию сделки купли-продажи идём в МФЦ со следующими документами:

• документы, удостоверяющие личность сторон, участвующих в сделке (смотрите перечень выше);
• генеральная доверенность, если квартиру продает не сам собственник, и паспорт доверенного лица;
• документы по объекту недвижимости (информация выше);
• подписанный договор купли-продажи квартиры (количество экземпляров рассчитывается исходя из участников сделки, по одному для каждой из сторон плюс один для Pocpeecтpa);
• нотариально заверенное согласие второго супруга (напоминаем, если ранее квартира приобреталась в законном браке);
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей для физлиц (пошлину оплатите в зале ожидания госучреждения, где проходит регистрация сделки, с квитанции снимите копию).

Похожие записи:

• Алименты в Твердой Денежной Сумме Если Есть Пенсия
• Почему ребенок ворует и как это прекратить
• Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.