Купить квартиру в пятиэтажной хрущёвке в Москве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру в пятиэтажной хрущёвке в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.

Могут ли дом убрать из программы реновации

Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.

Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.

Сколько можно выиграть в цене

Основная мотивация покупки жилья в пятиэтажках — возможность через несколько лет переехать в новостройку и в уже сложившемся районе. Во-вторых, переселенцы получают квартиры большой площади — переезд по программе в среднем дает прибавку к общей площади на 16–20%. Увеличение пространства происходит, главным образом, за счет кухни, санузлов, коридоров, при этом жилая площадь может не измениться.

В-третьих, сама стоимость жилья в новых домах по реновации тоже выше, чем в хрущевках. «Учитывая увеличение площади, разница в цене может доходить в отдельных случаях до 50–70%», — отметил Алексей Попов.

Если перейти на цифры, то однокомнатная квартира в первой очереди стоит примерно 8,5–8,9 млн, а однокомнатная квартира в новом доме будет стоить 12–14 млн руб., прирост — почти 60%, привела пример Юлия Дымова. Еще реновация дает возможности для улучшения жилищных условий: участник программы может воспользоваться дополнительной скидкой в течение года на покупку дополнительной площади. То есть, имея однокомнатную квартиру, можно докупить до двушки или до трешки, предел — 100 кв. м, добавила эксперт.

Однако покупка квартиры в домах реновации не всегда удачное вложение, поскольку в некоторых случаях ценник на них слишком завышен, предупредил Алексей Попов. Иногда выгоднее вложиться в новостройку на стадии котлована, которая также прибавит в стоимости за счет роста стадии строительной готовности. Но в целом каждый случай покупки нужно рассматривать отдельно и исходить из данных — стоимости квартиры под снос, сроков переселения и выгоды от переезда.

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:

• Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
• Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
• Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
• Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
• Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
• Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.

Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца

Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.

К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.

Особенности приобретения жилья в новостройке по реновации

Жильцы старых домов имеют возможность приобрести равноценное жилье. Площадь квартиры либо останется прежней, либо увеличится. Также может увеличиться и количество комнат.

В таком случае, люди сами доплачивают за новое жилое помещение за счет имеющихся денежных средств или материнского капитала.

Первоначально заключают договор мены старой квартиры на новую, после этого в течение 30 дней подают заявление о покупке от имени всех собственников, формируют пакет правоустанавливающих документов.

Информацию о квартирах в новостройке можно прочитать на сайте Фонда реновации, выбрать понравившуюся, написать заявление. Заявление обязаны рассмотреть в течение 5 дней, и при наличии других претендентов на квартиру, провести аукцион.

Если участник программы реновации отказался от покупки, а потом передумал, в течение 2-х лет он имеет право купить в новостройке еще одну квартиру, находящуюся в собственности Фонда реновации. Главное, чтобы общая площадь двух квартир не превышала 100 м2.

С какими рисками могут столкнуться покупатели?

Главный риск покупателя жилья в доме под реновацию заключается в том, что никаких гарантий на переезд в новое жилье нет. Например, дом могут исключить из программы реновации. Либо возникнут проблемы с финансированием программы, что приведет к ее остановке. В условиях пандемии коронавируса и нарастающих экономических сложностей полностью такой вариант исключать нельзя. Если это произойдет, то получится, что гражданин просто заморозит свои деньги на непонятный срок. И не факт, что он сможет пользоваться или сдавать в аренду старое жилье. Комфорта там мало, поэтому без перспективы реновации такое жилье даже продать будет сложно.

Есть риск, связанный с качеством нового жилья. Сможет ли покупатель выгодно продать полученную квартиру, если вдруг на форумах все жильцы начнут жаловаться на многочисленные недоработки, плохую шумоизоляцию и т.д.? Скорее всего, нет.

Кроме того, никто не может гарантировать, что местоположение нового дома будет идеально отвечать запросам пользователей. Да, программа реновации обещает гражданам переселение в районе проживания. Но даже в рамках одного района могут быть дома, которые стоят в уютном, тихом месте и дома, расположенные вблизи железной дороги, либо рядом с промзоной.

И, наконец, соседи. Если гражданин собирается продать полученную новую квартиру, то для него этот фактор будет иметь незначительное значение, а вот для людей, которые планируют там жить, все совсем наоборот. Никому не хочется очутиться на одной площадке с соседями, которые ведут асоциальный образ жизни. При покупке жилья на вторичном рынке это легко проверить, просто постучавшись в двери будущих соседей и перекинувшись парой фраз. А вот по программе переселения придется рассчитывать только на удачу.

Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2020 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Какие риски для покупателя?

Как и любая сделка, программа реновациии имеет определенные риски и недостатки.

1. Встречаются нелестные отзывы о работе программы реновации в Москве и Подмосковье.
2. Смена места жительства для многих пожилых людей трудна психологически.
3. Новый район может быть не обжит настолько хорошо, как старый.
4. Отсутствуют четкие правила переселения. Никто не знает, в каком районе будет находиться его новый дом. Это может быть спокойный район или промышленная зона. Также существует риск переселения в новостройку на окраине города. Пока что у граждан нет возможности застраховать себя от переезда в неподходящий район.
5. Можно потерять деньги. Несмотря на то, что программа реновации имеет определенные финансовые выгоды, все-таки имеется небольшая вероятность потери денег. Это возникает в тех случаях, когда старый дом находится в более престижном районе, нежели новостройка. Подобные ситуации являются редким исключением. Но если по факту новое жилье стоит дешевле, нежели старая двушка в хрущевке, денежная потеря будет незначительной.
6. Срок переселения. Все участники программы должны быть переселены одновременно, но в реальности такое не случается: одни переезжают раньше, другие – позже. Как показывает практика, это процесс может тянуться от нескольких месяцев до десятилетий. Поэтому гражданин, купивший жилье в хрущевке, должен узнать хотя бы примерное время расселения в новый дом. Иначе можно попасть в очень невыгодную ситуацию.
7. Закрытие программы. Реновация обеспечивают государственные и муниципальные денежные средства. Но если в стране ухудшится экономическая ситуация, часть денег с проекта реновации может пойти на финансирование другой, более важной, программы и расселение будет частично прекращено. При покупке недвижимости в хрущевке такую вероятность нужно учитывать в первую очередь.

Квартиры по реновации – обзор предложений и цены в 2022 году

Столичное правительство планирует в 2022 году ввести в эксплуатацию 91 новый дом по программе реновации. Построено будет около 1,5 млн. кв.м., темпы переселения хотят нарастить. Часть сдаваемых площадей отдана под докупку, например:

• 3-комнатная квартира площадью 75 кв.м. по ул. Юных Ленинцев, 73 (ЮВАО, Кузьминки) за 15,2 млн. руб. (202 тыс. руб. за 1 кв.м.);
• 1-комнатная квартира в этом же доме площадью 38 кв.м. за 8,1 млн. руб. (212 тыс. руб. за 1 кв.м.);
• 3-комнатная квартира 86 кв.м. на ул. 1-й Стрелецкий пр-д, 18 (Марьина Роща, СВАО) по цене 23,2 млн. руб. (268 тыс. руб. за 1 кв.м.);
• 3-комнатная квартира 81 кв.м. на ул. 15-ая Парковая, 42 (Северное Измайлово, ВАО) за 16,1 млн. руб. (199 тыс. руб. за 1 кв.м.).

Цены Фонда реновации указаны без учета скидки для участников программы переселения из ветхого жилья. Также доступна покупка мест на подземном паркинге по цене около 1 млн. руб. за один лот. Для новоселов действует скидка 40% на покупку парковочного места.

Покупка квартиры в доме под реновацию: 5 рисков покупателя

Программа предполагает предоставление собственникам квартир в 5-этажных домах («хрущевках») помещения не меньшей площади в новостройках.

Возможен как прямой обмен, так и сделка купли-продажи (собственник получает компенсацию за свою старую квартиру и дальше решает сам, куда переезжать). Если площадь нового объекта окажется больше, придется доплатить за каждый квадратный метр разницы.

К тому же возможно субсидирование со стороны государства или Правительства Москвы отдельных категорий (молодых семей, малоимущих граждан).

О том как не выходя из дома узнать о дате запланированного сноса дома — читайте тут.

Очевидно, что жилье в новостройке практически всегда стоит существенно больше, чем на вторичном жилье (при условии равенства площадей).

Именно поэтому стоимость на аварийные хрущевки значительно увеличилась за последний год (в 1,5-2 раза по разным районам).

Однако выгоду от покупки старой квартиры можно получить далеко не во всех случаях. Вот 5 наиболее очевидных рисков для покупателя:

1. Основной вопрос связан с гарантией того, что программа действительно будет реализована.
2. Возникает также вопрос о реальной стоимости новостройки – будет ли она больше цены на хрущевку (или по крайней мере такой же). То есть оправдана ли стоимость объекта в доме под реновацию?
3. Пройдет ли расселение точно в срок или есть риск задержек.
4. В старом жилье, находящемся в аварийном доме, смысла делать капитальный ремонт нет (компенсация при переселении не предусмотрена). А значит, новому владельцу и его семье придется жить в таких условиях, какие фактически есть (или же делать ремонт, вкладывая средства без возможности вернуть их).
5. Юридическая чистота объекта: нет обременения (залог, арест, претензии со стороны третьих лиц).

Ипотечные кредиты на покупку такого жилья не предоставляются – покупателю придется рассчитывать только на свои силы.

Таким образом, все риски можно свести к 2 существенным угрозам:

1. Опасность переплатить.
2. Опасность не получить жилье в новостройке или получить его с существенной задержкой.

Чтобы принять верное решение, нужно заранее ознакомиться с условиями программы реновации для конкретного дома – о том, как это сделать, рассказывается далее.

Подробнее о правилах и порядке расселения аварийного жилья мы подробно рассказывали тут.

Какие риски несет покупка квартиры под снос

Москвич Петр владеет квартирой вместе с братом, и реновация для него — возможность поделить двушку на две новые однокомнатные квартиры. Но когда снесут дом — пока непонятно, а разъехаться хочется. И теперь Петр продает квартиру в доме под снос, чтобы поделить не жилую площадь, а вырученные деньги.

Идея оказалась неплохой, ведь стоимость квартиры в его старой хрущевке выросла. «Потенциальные покупатели знают, что, как обещали власти, квартира по площади будет больше.

Люди думают, что сейчас я куплю у кого-нибудь квартиру под реновацию, она все равно не так уж и дорого стоит, чуть-чуть потерплю или сдам эту квартиру в аренду, а потом уже перееду в нормальную в новостройке», — рассуждает Петр.

РИА Новости

«Под реновацию. Быстрее. Срочно» — так называется одно из объявлений на сайте по продаже квартир.

За 7 млн продают 45 кв м с плюшевыми диванами, коврами на стенах и прочими атрибутами советских представлений о прекрасном. Но зачем делать ремонт, если город все равно снесет старую хрущевку и выдаст новую квартиру?

Так что купить жилье под снос — неплохая идея, особенно для инвесторов, говорит начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости» Ольга Саукитенс: «Если в 2016 году мы приобрели двухкомнатную квартиру в таком доме за 5,5 млн, то сейчас она уже стоит порядка 6,5−7 млн. При этом понятно, что жилплощадь в новом доме в той же локации будет стоить существенно дороже. В любом случае человек выигрывает, даже взяв ипотечный кредит и выплачивая проценты».

С ипотекой, впрочем, все не так просто: большинство банков отказались работать с квартирами под реновацию.

Выдают займы в основном Сбербанк и ВТБ, которые подчеркивали, что размер кредита не изменится, даже если клиент получит по реновации более дорогое жилье.

Надо будет только изменить предмет залога, но для банков это риск, говорит первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов: «Замена объекта требует заключения еще одного договора ипотеки по новому объекту, который дается клиенту взамен, так как до этого момента кредит остается не обеспеченным — здесь встает вопрос о риске.

Те банки, которые готовы рассматривать ситуацию, связанную с возможностью замены предмета залога, или, например, выдавать кредит не на длительный срок, возможно, и будут реализовывать эти программы».

Зато нет рисков, что застройщик обанкротится. Реновация — это все-таки гарантия для участников сделки.

Другое дело, что точные параметры переселения для большинства объектов пока не опубликованы.

Поэтому покупка квартиры под снос — по-прежнему авантюра, на которую пойдут немногие, говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Продавать за высокую цену будет довольно тяжело, поскольку нормальный адекватный человек будет спрашивать: что мне дадут взамен, сколько метров, где, на какой улице, на каком этаже, куда будут окна и так далее. Любого покупателя все это очень интересует. Поэтому желающих купить кота в мешке особо на рынке нет».

Говорят еще про один риск — быть переселенным по программе реновации в другой район. И хотя власти неоднократно подчеркивали, что такое будет возможно только с согласия жильца, не все риэлторы и их клиенты полны оптимизма.

Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию

Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:

• проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
• удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
• убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
• проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.

После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:

1. Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
2. Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
3. Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
4. Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
5. После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.

Риски покупки квартиру под реновацию

Помимо очевидных преимуществ процесс покупки квартиры в доме под реновацию сопряжен с определенными рисками:

1. Решение вопроса о перечне домов, подлежащих расселению. Этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет. Торможение может быть вызвано массой факторов, от нестабильности экономического положения в стране до несогласия ряда жильцов на переселение.
2. Дом могут исключить из программы.
3. Неуверенность в качестве нового жилья. Программа осуществляется в такие сжатые сроки, что у многих потенциальных покупателей возникают вопросы о качестве самой постройки.
4. Риск несоответствия нового района проживания старому. Местом переселения может стать как тихий спальный район, так и промышленный центр. Узнать это заранее, чаще всего, невозможно.
5. Невозможность использовать при покупке материнский капитал.
6. Возможные затраты на ремонт старого жилья не компенсируются при переселении.
7. Отсутствие четко установленных сроков переезда.
8. Вероятность завышения цены на недвижимость под снос.
9. Возможность потерять деньги, если новое жилье окажется в менее престижном районе, чем старое.
10. Риск закрытия программы. Как и любая государственная программа, реновация финансируется из государственного и муниципального бюджета. В случае ухудшения экономической ситуации в стране, часть средств, выделенных на осуществление реновации, может быть отправлена на другие нужды, а сама программа может быть заморожена на неопределенный срок.

Дома под реновацию по адресу

На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.

Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.

Похожие записи:

• Северный стаж для получения ветерана труда
• Как ИП на патенте уменьшить налог на страховые взносы в 2023 году
• Невыплата заработной платы при неофициальном трудоустройстве