Аренда неприватизированной квартиры. Как правильно сдавать муниципальное жильё
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда неприватизированной квартиры. Как правильно сдавать муниципальное жильё». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Заключение соглашения
При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:
- паспорт с указанием адреса прописки;
- данные об оплате коммунальных услуг;
- письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
- копия лицевого счета.
Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:
- данные паспортов участников сделки;
- описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
- права, обязанности сторон;
- период действия соглашения;
- порядок и размер платежей;
- ответственность сторон;
- прочие условия.
К документу прилагается оригинал договора социального найма.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
О чём ещё следует знать?
Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:
- Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
- Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
- Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
- Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
- В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
- Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
- Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
- В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
- Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.
Выселение из муниципальной квартиры
В добровольном порядке переезд не сопровождается большими трудностями. Принудительное выселение вправе инициировать:
- жильцы квартиры;
- соседи;
- муниципалитет;
- межведомственная комиссия.
Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за громкое пение в 3 часа ночи или по причине отказа от оплаты потребленной электроэнергии? Законом установлены следующие основания для обращения в судебные инстанции:
- крупная задолженность по квартплате (6 мес. и более);
- намеренное повреждение квартиры (общедомового имущества);
- неоднократное злостное нарушение интересов (законных прав) соседей;
- нецелевое использование жилья;
- перевод здания в категорию объектов для сноса;
- реализация программы реновации;
- лишение жильца гражданских прав судебным решением;
- изъятие земель для решения государственных задач;
- изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
- переселение для выполнения капитального ремонта, реконструкции;
- передача недвижимости в собственность религиозной организации.
Могут ли выселить из неприватизированной квартиры работники муниципалитета самостоятельно? Такие действия запрещены. Они квалифицируются как произвол. Жаловаться можно в прокуратуру. Следует подчеркнуть, что при рассмотрении дел суд принимает во внимание реальные обстоятельства:
- материальное положение ответчика;
- наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей;
- возраст и состояние здоровья.
Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.
Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).
Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).
Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.
Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.
Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.
А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.
Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).
Обменять можно, но непросто
Жильцы муниципальных квартир имеют возможность обменивать свои квадратные метры, но только в если и вторая квартира, участвующая в обмене, находится в собственности муниципалитета.
Правила обмена муниципальных квартир определены в 72-й статье Жилищного кодекса. Для начала процедуры обмена владелец квартиры должен заручиться согласием всех членов семьи, а также разрешением от наймодателя (местной администрации). А если в квартире прописаны дети или недееспособные граждане, то потребуется разрешение и от органов опеки и попечительства.
Обмен муниципальной квартиры – одна из самых хлопотных сделок с недвижимостью в том, что касается документов. Письменное разрешение на обмен требуется собрать со всех членов семьи, даже временно проживающих по другому адресу. И такие разрешения нужны для всех квартир, участвующих в обмене. Сложно представить, сколько времени занимает их сбор, если, например, большая семья со взрослыми детьми меняет свою муниципальную трешку на две однокомнатных квартиры.
Кроме того, необходимы:
В некоторых случаях местная администрация требует и другие документы.
Закон дает право и на принудительную сделку. Это удобно, например, для выселения пьющего родственника. Однако принудительный обмен муниципальной жилплощади возможен только по решению суда.
Комната в приватизированной квартире
Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.
Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:
- Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
- В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.
Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.
Коммунальные услуги в сдаваемой квартире
Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.
Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель (то есть, ваш квартирант). В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, т.к. по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.
Риски сдачи муниципальной квартиры
Ответственность за сохранность муниципального имущества перед государством по закону несет наниматель, выступающий участником договора социального найма. В случае проблем с новым арендатором вопросы разрешения конфликтных ситуаций автоматически лягут на плечи основного съемщика. Например, если пункты договора поднайма не содержат информации о том, кто несет ответственность за своевременную уплату платежей за коммунальные услуги организации и что будет за допущение просрочки, то подобные вопросы будет обязан урегулировать первичный наниматель.
Нарушение условий договора чревато его расторжением. Перечень оснований для прекращения соглашения о социальном найме установлен законодательно. В число основных входит:
- отсутствие внесения арендной платы либо платежей за предоставленный объем коммунальных услуг в течение 6 месяцев;
- допущение разрушений и различной тяжести повреждений в помещении;
- нарушение прав проживающих рядом соседей на систематической основе, что делает дальнейшее проживание рядом невозможным;
- использование жилья не по назначению.
В случае подобных нарушений в адрес нанимателя последует предупреждение, а в случае отсутствия их устранения возможно прекращение арендных отношений. В связи с этим в договоре поднайма необходимо максимально учесть все возможные ситуации и способы их решения, прописав это в пунктах договора.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Договор аренды муниципальной собственности
Сам договор поднайма будет состоять из следующих положений:
- Основная часть:
- Дата заключения соглашения о поднайме.
- Реквизиты участников соглашения.
- Предмет договора (наименование жилья, общая площадь, полный адрес).
- Наименование и дата выдачи документа-основания, который позволяет арендатору сдавать муниципальную жилплощадь (договор социального найма и письменное согласие администрации).
- Права и обязанности сторон.
- Срок договора, условия пролонгации и досрочного расторжения.
- Дополнительные условия и форс-мажорные обстоятельства.
- Финансовое соглашение сторон:
- Стоимость аренды.
- Дата первой выплаты.
- Порядок передачи арендной платы в последующие месяцы.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- В случае, если услуги по коммуналке платит сам поднаниматель – в какой срок надо предоставить квитанции об оплате.
- Кто оплачивает иные платежи (интернет, кабельное телевидение).
- Наличие задатка.
- Наличие залога и порядок его возвращения.
- Финансовая ответственность сторон.
- Ответственность сторон в случае ухудшения жилого помещения и имущества в нем.
- Акт приема-передачи имущества:
- опись имущества (наименование, количество, состояние).
- Показания счетчиков на момент заселения.
- Состояние ремонта.
- Состояние электропроводки, сантехники и трубопровода.
- Наличие телевизионного кабеля и интернета.
- Количество ключей, которые принимает поднаниматель.
- Акт возврата имущества.
- Ведомость передачи-получения денежных средств.
Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое
- По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
- Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.