Межевание земли под многоквартирным домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земли под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Что понадобится для оформления придомовой земли
Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:
- заявление о регистрации права общей долевой собственности;
- паспорт представителя собственников;
- протокол общего собрания собственников;
- межевой план территории;
- технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
- постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
- квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
- документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
- документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.
Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.
Как и где узнать границы придомовой территории
Площадь участка, который относится к общей долевой собственности владельцев квартир, должен быть утвержден еще до начала застройки органами местного управления. Его размер зависит от градостроительного регламента города и Земельного Кодекса. Получить сведения о площади и местоположении границ ЗУ можно:
- В управляющей компании;
- Изучить выписку ЕГРН;
- Посмотреть на публичной кадастровой карте.
Где получить план придомовой территории многоквартирного дома
Если формирование участка под многоэтажным ОКС было осуществлено законно и надел поставлен на Кадастр, значит сведения о нем внесены в ЕГРН. Следовательно ознакомиться с характеристиками строения, в том числе изучить картографические материалы, может каждый собственник помещения при наличии правоустанавливающих документов. Получить план ЗУ можно, подав запрос в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство. Также вы можете запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Эта справка является альтернативой кадастровому паспорту.
Информация о зарегистрированном недвижимом имуществе отображается на публичной кадастровой карте. Получить план участка, на котором расположено строение, можно через онлайн-сервис ПКК. Для этого вы должны ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер надела.
Кто должен проводить работы?
Кто должен делать межевание земельного участка под многоквартирным домом? Законодателем предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Заниматься этим обязаны владеющие землями местные или региональные органы.
Однако такие работы проводятся согласно утвержденным графикам при наличии средств в местном (региональном) бюджете. Поэтому процедура может затянуться надолго.
Можно спокойно дожидаться своей очереди. Вместе с тем, жильцы многоэтажных домов могут инициировать эту процедуру самостоятельно.
При этом следует помнить, что правом высказать свое мнение по данному вопросу имеют не только сами жильцы МКД, но и иные собственники помещений в нем. Речь идет о случаях, когда в доме имеются какие-либо магазины, иные встроенные (пристроенные) помещения. Для этого им нужно собраться вместе и провести голосование по такому поводу.
Если согласие достигнуто, то оформляется соответствующий протокол собрания. Далее избирается уполномоченный представитель от всех жильцов, который будет заниматься этим вопросом.
На собрании или после него также следует сделать выбор организации, которая будет проводить межевые работы. Заниматься такой деятельностью могут только специализированные организации, имеющие лицензии на их проведение.
Кто готовит проект межевания под многоквартирным домом?
Статья 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» гласит, что любой собственник многоквартирного дома вправе обратиться в органы публичной власти для того, чтобы они сформировали земельный участок. То есть каковы должны быть границы придомовой территории определяют местные власти. Кадастровые работы по подготовке проекта межевания выполняют специализированные организации. А вот кто должен выступить инициатором и заказчиком проект межевания многоквартирного дома и оформить земельный участок под МКД, оплатить кадастровые работы? Ответа на эти вопросы в действующем законодательстве нет, поэтому Госдума решила восполнить пробелы и внести ясность.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Межевание земельного участка под многоквартирным домом – порядок подготовки проекта в 2019 году с учетом нового закона 267-ФЗ
Придомовая территория многоквартирного дома (МКД), то есть земельный участок, прилегающий к нему – это общая долевая собственность его жителей. Так гласит ст.36 Жилищного кодекса. Для определения границ придомовой территории необходимо провести межевание участка МКД.
(Для уточнения сколько стоит процедура межевания в вашем районе можете воспользоваться сервисом — расчет стоимости кадастровых работ).Госдума вносит ряд изменений в жилищное законодательство, касающихся вопросов оформления земельных участков под многоквартирными домами. Закон о продлении дачной амнистии от 02 августа 2019 был был подписан президентом и вступил в законную силу.
Разберем как сделать проект межевания земли многоквартирного дома, межевание придомовой территории по новому закону более подробно.
Как будет проходить межевание участка многоквартирного дома в 2019 году — новый закон
Закон о продлении дачной амнистии, от 02.08.2019 № 267-ФЗ, затронул вопрос подготовки проекта межевания земельного участка под многоквартирными домами. Как поясняют депутаты Госдумы, принятие закона послужит целям стимулирования вовлечения жилой недвижимости в гражданский оборот и положительно скажется на динамике развития частного жилого сектора. Вместе с тем, обязанность по проведению всех необходимых действий для кадастрового учета придомовой территории (подготовка проекта межевания территории и межевого плана земельного участка МКД, обращение в Росреестр и т.д.), теперь четко вменена органам власти и конкретизирована. Кроме того, межевать земли под многоквартирными домами должны в приоритетном порядке в ходе выполнения комплексных кадастровых работ, даже если нет обращений от собственников. Указанные дополнения будут способствовать надлежащему исполнению своих обязанностей госорганами.
Кто осуществляет определение границ?
Законы РФ гласят о том, что осуществлять межевание участков должны органы районного самоуправления поселений. Однако финансируют эту статью по остаточному принципу, что позволяет уполномоченным органам ссылаться на недостаток финансов, оставляя вопрос нерешенным. Однако заказ и оформление межевания могут быть осуществлены самими собственниками квартир МКД. По этой причине нет смысла ждать решения вопроса от властей, лучше приступить к его решению самостоятельно.
По статье 305 ГК собственники квартир многоэтажки могут защищать свои права, относительно придомового участка, если у них имеются правоустанавливающие бумаги.
Особенности определения
Приделы придомовой земли должны быть отражены в межевом плане придомового участка МКД еще при разрешении на постройку. Если рассматриваемый проект отсутствует, границы территории будут определены по факту использования. Размеры и форму участка утверждает городская администрация.
Величину площади рассчитывают по формуле, утвержденной законом. Согласно этой формуле, к территории относят: землю под зданием, детские площади, места отдыха и парковки.
Границы земли определяют относительно норм Градостроительного кодекса и ЗК. В статье 36 ЗК содержатся правила, по которым вычисляют территорию с учетом красных линий границ с соседствующими участками, а также природных границ.
По статье 221 ФЗ следует согласовать пределы с владельцами и арендаторами соседствующих участков, при осуществлении межевания участка у МКД.
Корректировкой зон межевания занимаются органы архитектуры и градостроительства. После межевания, жильцы сами могут решать, как использовать территорию.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Особенности определения и согласования
Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.
Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.
Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. Статья 36 ЗК определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии).
Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.
Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.