Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.

В целом без согласования можно:

• Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
• Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
• Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
• Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
• Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Комментарии к ст. 25 ЖК РФ

1. Под переустройством понимается изменение технических характеристик различного оборудования, расположенного в жилом помещении. Это может быть замена, установка или перенос инженерных сетей и иного технического оборудования. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт жилого помещения. Это обязательное требование, и в случае, когда внесение в технический паспорт помещения не требуется в результате изменения технических характеристик помещения, такие действия нельзя отнести к переустройству. Например, замена ванны не является переустройством, если новая ванна устанавливается в том же месте, где находилась и старая. Но если потребуется установка ванны в ином месте помещения, то это повлечет и установку новых труб и соответственно внесение изменения в технический паспорт помещения.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения такового в технический паспорт помещения. К перепланировке могут относиться:

— перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;

— перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;

— устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок);

— расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

Это может быть и не исчерпывающий перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Но в то же время в результате переустройства и перепланировки жилого помещения требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Отсутствие этого условия при производстве определенных работ означает, что в данном случае нет перепланировки. Если, например, была застеклена лоджия или произведена замена рамы, то этими действиями не была изменена конфигурация жилого помещения и в технический паспорт не требуется внесения изменений. И, как следствие, нельзя назвать эти действия перепланировкой жилого помещения.

3. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, виды которых названы в комментируемой статье, могут производиться в эксплуатируемых жилых помещениях независимо от формы собственности на помещения, а также на нежилые помещения в многоквартирных домах и на помещения, в отношении которых в установленном порядке имеется решение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. В реконструируемых жилых домах переустройство и перепланировка производятся в соответствии с планом реконструкции.

Какие работы считаются перепланировкой?

Перепланировкой считаются любые работы, которые предполагают:

• перенос или разрушение внутренних стен;

• перенос или создание новых дверных проемов;

• перестройку одного помещения в несколько квартир;

• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

• объединение нескольких квартир в одну;

• устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

• ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

• устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

Как согласовать уже сделанную перепланировку?

Согласование самовольной перепланировки возможно, если проведенные работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации (проектного бюро) — этот документ подтвердит, что внесенные изменения не скажутся на конструкции дома. После этого следует обратиться с орган местного самоуправления с полным пакетом документов.

В ряде регионов (например, в Московской области) согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.

---

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

— Переводить технические подполья в подвалы.

— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Что относится к перепланировке?

Проектному согласованию подлежат:

• Перенос, разборка и перестройка перегородок между комнатами;
• Смещение и постановка дверных заслонов;
• Изменение пространства жилья, имеющей много жилых помещений;
• Преобразование проемов в перекрытиях;
• Снос части основных конструкций;
• Образование коридора;
• Изменение кухонного пространства, санузла;
• Перемещение места расположения туалетной и ванной комнат, кухни;
• Соединение санузлов;
• Получение новых помещений;
• Увеличение жилой территории за счет нежилой;
• Замена газовых установок на иные;
• Перенос электробытовых точек, топливных систем;
• Проведение вентиляционных выходов.

Для осуществления таких видов работ нужно получать разрешение соответствующих инстанций.

Кроме того, существуют реконструкционные работы, которые нельзя производить. Это переустройство квартиры:

• Несогласованное с остальными собственниками либо жильцами;
• Без соблюдения требований инженерной, санитарной, строительной, эксплуатационной защиты недвижимости;
• Допускающее осложнение условий использования помещения или проживания людей;
• Связанное с построением или удалением несущих стен, влекущих создание помещения без естественного освещения или централизованных отопительных приборов;
• Вследствие чего возникают перемены в архитектуре здания.

Категорически запрещается:

• Встраивать газопровод в стену;
• Закрывать вентиляционные люки;
• Объединять лестничные площади и коридор;
• Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
• Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
• Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
• Демонтаж блоков подоконников;
• Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
• Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
• Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
• Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.

Не считаются перепланировкой действия по:

• Проведению косметических работ;
• Установление дополнительных дверей;
• Монтаж входных загородок;
• Замена встроенных шкафов и других приспособлений;
• Устанавливание новой сантехники.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

• Бюро технической инвентаризации (БТИ).
• Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
• Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
• Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
• Жилищные инспекции.
• Управление архитектуры.
• Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
• Газовые службы.
• Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
• Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

• Дату вынесения решения по перепланировке.
• Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
• Основания принятого решения (мотивировочная часть).
• Требования по внесению изменений в технические документы.
• Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

• Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
• Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
• Несоответствие перепланировки проекту.
• Предоставление недостоверных данных.
• Отсутствие полного пакета документов.

Разница между перепланировкой и переустройством жилья

Под перепланировкой в 25-ой статье Жилищного кодекса страны (ЖК РФ) предлагается понимать любую переконфигурацию жилья, в результате которой изменился технический план квартиры. Последний можно найти в техническом паспорте, который хранится в БТИ (бюро технической инвентаризации) и предоставляется по запросу через МФЦ либо непосредственно в самом бюро.

Итак, речь идет о перепланировке, если вы задумали:

• снести или перенести межкомнатные перегородки (стены);
• перенести или создать новые дверные проемы;
• объединить или разграничить комнаты;
• расширить или сузить жилую площадь за счет метража вспомогательных помещений, сюда входит и перепланировка однушки в студию;
• перестроить несколько квартир в одну или из одного жилья сделать несколько;
• перенести, устроить или убрать санузлы и кухню;
• устроить или переоборудовать тамбур.

Под переустройством квартиры подразумевается монтаж, обновление либо перенос в другое место инженерных сетей, электрооборудования или санитарно-технического оборудования. Отражать эти изменения также требуются в техническом паспорте квартиры.

Речь идет о переустройстве, если собираетесь:

• вместо газовых плит установить электрические аналоги;
• перенести приборы нагревательного, сантехнического и газового назначения;
• устроить и переоборудовать существующие ванные и туалеты;
• заменить либо проложить новые электрические сети и трубопроводы;
• устроить вместо ванны душевую кабину и наоборот.

И на перепланировку, и на переустройство нужно получить согласие органов местного самоуправления (жилищной инспекции, управления капитального строительства и т. п., в зависимости от региона).

Если изменения касаются уменьшения площади общего имущества (к примеру, хотите включить тамбур в состав своей квартиры), необходимо собрать согласия всех владельцев квартир, находящихся в доме.

Перепланировкой не считаются ремонтные работы, в ходе которых не вносятся технические и функциональные изменения. Так, не нужно согласовывать, если хотите:

• установить кондиционер;
• остеклить лоджию;
• заменить окна и двери, оставив прежние размеры проемов;
• провести косметический ремонт пола, стен и потолков.

Санкции за несогласованные изменения

Перепланировка/переустройство жилья никогда не пройдут незамеченными. Так, сообщить о ваших действиях в управляющую компанию или компетентные органы могут соседи, если заподозрят что-то неладное. Несогласованные перепланировка или переустройство могут всплыть и, к примеру, при проверке счетчиков или устранении сантехником протечки. А если соберетесь продать квартиру, то сделать это будет невозможно, пока не узаконите появившиеся изменения или не найдете покупателя, согласного это сделать за вас.

В случае же приобретения жилья с самовольно проведенной перепланировкой/переустройством, банк может не предоставить ипотечный займ, ссылаясь на несоответствие фактического плана квартиры указанным в техническом паспорте данным. Сложности у покупателя возникнут и с Росреестром, который может отказать в госрегистрации права собственности на жилье с несогласованными изменениями.

Когда обнаружится самовольная перепланировка/переустройство, к собственнику квартиры могут применить несколько видов санкций, в том числе принудить вернуть жилье в изначальное состояние.

Если это требование будет проигнорировано, то по иску компетентного органа суд может вынести решение о продаже жилья с публичных торгов.

В последнем случае восстанавливать прежнюю конфигурацию жилья придется уже новому собственнику квартиры.

Решение сохранить жилье в перепланированном/переустроенном виде суд готов принять лишь при не нарушении законных интересов и прав других граждан и будучи уверенным в отсутствии угроз здоровью и жизни людей, населяющих многоквартирный дом.

Оформление и легализация

Свою перепланировку каждый квартирный владелец обязан правильно оформить и произвести все работы согласно строительно-ремонтным нормативам и стандартам. Для оформления понадобится четко понимать, куда именно следует обращаться за получением специального разрешения на проведение модификационных работ.

Организации, куда обращаться для узаконивания перепланировки:

1. БТИ (Бюро Технической Инвентаризации) – выдает и вносит в техпаспорт жилого помещения изменения по конструкциям;
2. государственное кадастровое учреждение – изготавливает, оформляет и переоформляет кадастровые паспорта;
3. компания-проектировщик жилого здания, у которой есть лицензия, а также допуск СРО (Саморегулируемой некоммерческой организации);

РосГосРеестр или ЕГРН (Единый Российский Государственный Реестр Недвижимости) – выдает правоустанавливающие документы с учетом площадей, приходящихся на каждого владельца (если их несколько).

Кроме профильных учреждений, обращаются также и универсальные:

• МФО (Многофункциональный Центр) – здесь можно подавать заявления и оформлять допуски;
• интернет-портал Госуслуги – в режиме онлайн осуществляется только подача заявлений и получение готового разрешения после прохождения всех процедур в режиме оффлайн.

Несколько вариантов оформления:

1. Можно делать без специального разрешения.
2. Допуск необходим, но закон разрешает оформить его позднее.
3. Без специального допуска осуществление работ будет считаться противозаконным.

И последний случай переделки конструкций квартиры – это работы, на которые ни одна организация не даст своего разрешения. Рассмотрим подробнее каждый из вариантов, когда разрешено самовольное перестроение квартиры, а когда нельзя этого делать без наличия специального документа.

Похожие записи:

• Подарки сотрудникам и клиентам
• Есть ли штраф и сколько, если не пристегнуть ребёнка в автокресле в машине?
• Рассчитать УСН, калькулятор налога УСН