Как перевести апартаменты в жилое помещение?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в жилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.
Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.
Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.
Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:
- недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
- апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
- дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
- концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
- несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
- наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
- помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
- здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;
Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.
Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:
| площадь |
|
| наличие комнат | основной, кухни, ванной, туалета |
| этажность | не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении |
| высота комнат | не ниже 2,5 м |
| коммуникации | наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей) |
| защищенность |
|
| освещение | присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий) |
В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.
Необходимые документы и сроки
В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя (копия);
- документы на право собственности;
- техпаспорт помещения;
- поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
- проект перепланировки (если есть необходимость);
- протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
- согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Предварительная подготовка
В ходе подготовки к перевыпуску необходимо сделать следующее
- Получение права собственности на помещение. Для помещений в новом здании необходимо дождаться окончания строительства и регистрации в Росреестре.
- Снятие веса. На участке не должно быть препятствий, блокировок или помех, связанных с правами третьих лиц.
- Поручите специалисту оценить, соответствует ли недвижимость установленным правилам и нормам. Если обнаружены несоответствия, следует определить, можно ли их устранить.
- Перепланировка. Если это технически возможно, следует провести перепланировку. Все работы должны быть предварительно согласованы с компетентными органами (пожарная служба, СЭС, жилищное управление).
Подача заявления в уполномоченный орган
Заявления о возможности перевода квартиры в жилой фонд подаются
- Через должностное лицо, через.
- через МФЦ; и
- в жилищный отдел местного органа власти, где находится квартира.
Точный формат бланка заявления не установлен законом. Однако, как показывает практика, документ должен содержать следующую информацию
- название жилищного отдела местного органа власти, название
- данные администратора; и
- информация о заявителе; и
- название заявки; и
- просьба о преобразовании квартиры в жилое помещение; и
- Информация о недвижимости (площадь здания, адрес, количество этажей, этаж, на котором расположена недвижимость)
- Информация о собственности, информация о
- информация об отсутствии обременений, информация о
- перечень документов, прилагаемых к заявлению, перечень
- Подписи и даты.
В 2022 году не существует устоявшейся судебной практики относительно перевода нежилых помещений в жилые. Каждый случай рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.
Основными причинами отказа судов являются наличие веса, отсутствие прав на владение недвижимостью и отсутствие консенсуса между всеми жильцами дома. Отказ также может быть сделан, если помещение не соответствует бытовым стандартам.
Пример Собственник квартиры в новостройке, обратившийся в суд . Во время расторжения биржевого контракта подрядчик заверил мужчину, что получит собственность на дом. Однако во время строительства возникли проблемы, и производитель обанкротился.
Имущество было передано другой компании для доработки. В результате недвижимость не получила статус жилой. Когда мужчина обратился в сертификационный орган, его заявление было отклонено, поскольку квартира не соответствовала требованиям, предъявляемым к жилому дому.
Реабилитация также была невозможна. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Однако результаты подтвердили обоснованность отказа.
Суд вынес отрицательное решение.
Этот пример наглядно иллюстрирует трудности, которые могут возникнуть при покупке квартиры, находящейся в стадии коммунального строительства. Стоимость участка значительно ниже, но гражданин несет неоправданный риск.
Если вы оказались в сложной ситуации при покупке квартиры, мы рекомендуем обратиться за юридической помощью. Наши специалисты изучат документацию и определят перспективы преобразования квартиры в жилье. Просто свяжитесь с юристом службы для получения исчерпывающей консультации.
- Поскольку законы, нормативные акты и судебная практика постоянно меняются, мы можем не успеть обновить информацию на нашем сайте.
- Поскольку ваш юридический вопрос в 90% случаев носит личный характер, базовые варианты разрешения ситуации с самостоятельной защитой ваших прав часто оказываются недостаточными и только вызывают осложнения!
Поэтому обратитесь к адвокату за бесплатной консультацией сейчас и избавьтесь от проблемы позже!
Если параметры жилья соответствуют новому статусу
Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это — Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.
После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).
Примеры из судебной практики
Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.
К самым популярным примерам из практики относится:
- Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
- Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.
Изменения законодательства
В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.
Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.
Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.
На 2022 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.
Для чего же строят апартаменты вместо жилья?
Во-первых, для того, чтобы построить жилое помещение застройщик должен приобрести на это право путем покупки с аукциона земельного участка. Далее застройщик обязан разработать генплан, на котором кроме самого жилого здания (а чаще всего жилых зданий) должны быть также расположены и другие элементы инфраструктуры, которые должны обеспечивать проживание заселенных лиц (школы, поликлиники, сады и пр.). Это все застройщик должен разместить на приобретенном участке и учесть при ценообразовании. В итоге жилье выходит недешево, зато с полным комплексом необходимых услуг.
Для постройки же нежилых помещений (коими и являются, по сути, апартаменты) таких согласований и мероприятий законодательством не предусмотрено, что позволяет застройщику сэкономить на строительстве и продавать дешевле.
История первая: плотность застройки.
Чуть позже изменить статус апартаментов на жильё получилось у компании Mirax Group Сергея Полонского. При возведении проекта «Кутузовская Ривьера», построенного в 2007 году на Нежинской улице, девелопер превысил примерно на 10% плотность застройки. И эта лишняя «десятая часть» была распродана как нежилые помещения. Через некоторое время Mirax Group предложила покупателям апартаментов перевести их в жильё за 90 тыс. долларов при помощи административного ресурса. Однако, как заметил хорошо знакомый с этой историей источник, пожелавший остаться неизвестным, покупатели апартаментов оказались в выигрыше. Например, квартира площадью 117 кв. метров, расположенная на 27-м этаже ЖК «Кутузовская Ривьера», стоила 1,34 млн долларов, тогда как апартаменты такой же площади этажом ниже – 1,1 млн долларов.
Как перевести в жилой фонд?
Вопрос перевода нежилого помещения в жилое решается в индивидуальном порядке. Для его рассмотрения владельцу необходимо предоставить следующий пакет документов:
- заявление о переводе недвижимости в статус жилого помещения, которое подается в компетентные органы – в Москве – это Департамент городского имущества;
- техническую документацию объекта;
- план сооружения по этажам;
- выписку из распоряжения о переводе апартаментов в жилой фонд;
- справку органов технического надзора;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость.
Если гражданин хочет осуществить не только перевод апартаментов из нежилой недвижимости в жилой фонд, но совместно с этой процедурой также сделать модификацию помещения, то совместно с этим пакетом рекомендуется также подготовить соответствующую документацию на разрешение на перепланировку квартиры. Такая процедура по-большому счету даже не связана с желанием владельца жилья. Перепланировка – это обязательное условие для тех граждан, которые хотят перевести апартаменты из нежилого помещения в жилой фонд.
Чтобы перевести апартаменты в статус жилого помещения, необходимо подать заявление в соответствующие органы. Его можно подать через Многофункциональный центр или официальный портал Государственных услуг. После подачи заявления следует дождаться ответа. Одним днем дело не обойдется. Чтобы разобраться с документами и подготовить ответ, потребуется два дня. Если он будет положительным, значит, можно переводить апартаменты в квартиру со всеми вытекающими последствиями. В случае отрицательного ответа все останется на прежнем уровне. Гражданин имеет право оспорить такое решение. Для этого ему нужно обратиться в суд. Обжаловать решение можно в течение трех месяцев. За это время рекомендуется исправить все недочеты, из-за которых был получен отказ.
Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе
Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.
В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.