Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.
Последствия использования договора дарения вместо договора ренты
Пример
Уменьшение размера налога с продажи, нарушение имущественного режима супругов и др.
При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).
Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.
Как передать имущество
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Дарение — форма сделки, особенностью которой является безвозмездность передачи имущества. Это самый простой, доступный, но в то же время небезопасный вид соглашения.
Преимущества оформления дарственной:
- допускается самостоятельное оформление в письменной форме;
- невысокая стоимость госпошлины в случае заверения договора нотариусом;
- отсутствие обязательств у одаряемого;
- допустимо не оплачивать налог на доход от сделки, если даритель и одаряемый — близкие родственники;
- при передаче в дар доли собственности согласие других собственников не требуется;
- если одаряемый состоит в браке, в случае развода дар не подлежит разделу.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли признать договор дарения рентой?
Да, если есть признаки аренды и изначально была заключена фиктивная сделка (статья 170 ГК РФ).
Что лучше: договор обмена, дарение или договор аннуитета?
Это разные по сути и характеру контракты. Обмен выгоднее, если вам нужно обменять недвижимость, особенно в разных городах. Дарение выгодно одаряемому, рента – получателям. Для налогоплательщиков это может оказаться невыгодным: часто при жизни льготников им приходится платить большие суммы, превышающие стоимость квартир.
Что сложнее оспорить: договор ренты или договор дарения?
Это зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность получения аннулирования намного выше при оспаривании договора дарения.
Я хочу подарить собственность дочери, но так, чтобы она поддерживала меня. Что в этом случае лучше: аренда или дарение?
Однозначно доход. При раздаче маловероятно, что одаряемый поддержит дарителя – эта обязанность не требуется по закону, в отличие от ДР.
Можно ли сделать пожертвование или договор ренты, если нет возможности лично обратиться к нотариусу?
Да, зайдите к нотариусу. Услуга оплачивается отдельно.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Если оставить завещание
Это автоматически означает, что без нотариальных услуг обойтись не получится. У нотариуса придётся заплатить госпошлину, размер которой определён НК РФ, и является единым для всего государства. Пошлина при совершении нотариальных действий, связанных с удостоверением завещания, составляет всего лишь 100 рублей.
Оплата услуг правового характера самого нотариуса существенно превышает размер госпошлины. Нотариус берёт деньги за то, что установит наличие дееспособности, поможет правильно сформулировать мысли, распечатает документ, удостоверит и будет его хранить, и все другие, необходимые в таком случае, нотариальные действия. Величину платежа утверждает региональная нотариальная палата. В Москве и области тариф составляет 2 400 рублей. В провинции эта сумма несколько ниже.
Некоторые типы завещаний потребуют более высоких затрат: совместное завещание супругов — в 3 300 рублей, включающее особое условие о создании наследственного фонда — в 18 000 рублей.
Последствия использования договора дарения вместо договора ренты
Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.
Пример
Уменьшение размера налога с продажи, нарушение имущественного режима супругов и др.
При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).
Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли признать договор дарения рентой?
Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).
Что лучше: договор мены, дарения или ренты?
Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.
Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?
Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.
Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?
Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.
Арендная плата — это прибыль от имущества, переданного другой стороне. Гражданский кодекс объясняет эту концепцию следующим образом: «По договору одна сторона (получатель ренты) передает имущество другой стороне (плательщику ренты), а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически платить получателю арендную плату в виде определенной денежной суммы или предоставлять за нее средства в иной форме».
Для этого документа требуется нотариальная форма и государственная регистрация. После регистрации собственник может продать недвижимость, получив одобрение от получателя. Покупатель уже будет платить арендную плату, но бывший плательщик аннуитета будет нести ответственность за неисполнение обязательств новым владельцем.
Плательщик аннуитета должен в соответствии с законом обеспечить исполнение договора: залогом или залогом, удержанием вещей должника или поручителем, поручительством кредитной организации, залогом. Если он не выполняет эти условия, собственник может прекратить договорные отношения и потребовать компенсацию.
Сделка односторонняя, документ составляется завещателем и хранится у нотариуса. Может составляться много раз.
Следует знать, что каждое новое завещание отменяет старое.
Положительный момент в этой ситуации то, что завещатель остается при своих интересах, остается хозяином своей квартиры до самой своей смерти. Отрицательный же момент заключается в том, что завещатель в силу своего возраста может быть слишком доверчивым. И этим часто пользуются недобросовестные родственники, которые могут уговорить завещателя изменить завещание уже в их пользу.
Следует также помнить, что существует тайна завещания. Поэтому при написании завещания никто из родственников не должен присутствовать.
Завещание можно отменить в судебном порядке, если возникнут подозрения, что завещатель был невменяемым на момент написания завещания.
Дарение — это одна из форм сделок между физическими и юридическими лицами. Ее особенностью, указанной в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), является безвозмездность дара. В качестве подарка может выступать не только вещь (имущество), но и услуги. Одаряемый может приобрести права по отношению к дарителю или третьим лицам. Преимуществом дарения является скорость совершения сделки. При этом даритель несет ответственность за возможный ущерб, причиненный в связи с недостатками подаренного имущества. Также договор дарения может быть оспорен или отменен.
Рента — сделка, которая в отличие от дарения, может быть совершена только при наличии договора, составленного в письменной форме и заверенного нотариусом. Договор ренты подразумевает периодическую выплату одним лицом другому определенной суммы. Взамен получатель ренты предоставляет в пользование свое имущество (например, квартиру, жилой дом и т. д.). Заключив договор, плательщик ренты сразу же получает во владение имущество, которым может распоряжаться по своему усмотрению. Вместе с тем, плательщик ренты несет ответственность по своевременной выплате оговоренной суммы.
Характеристика договора дарения
Договор дарения заключается в устной форме, за исключением нескольких случаев, когда требуется письменная (ст. 574 ГК РФ):
Для дарения требуется согласие одаряемого – он ставит подпись в ДД. Если оформлен договор обещания дарения, он вправе в любой момент до получения подарка отказаться от сделки (ст. 573 ГК РФ).
Важно! До 2013г. нужно было регистрировать дарственную на недвижимость в Росреестре, затем подавать документы для переоформления права собственности. С марта 20313г. данная процедура отменена, и теперь сторонам достаточно однократно обратиться к регистратору, чтобы собственником стал одаряемый.
Совет юриста: даже если законодательством письменная форма ДД не предусмотрена, лучше составить его на бумаге. Например, бумажный ДД может понадобиться для постановки подаренного автомобиля на учет – без него одаряемому в ГИБДД откажут.
Последствия использования договора дарения вместо договора ренты
Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.
При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).
Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.
Передача прав собственности на долю квартиры
Чем пожизненная рента отличается от других видов рентыПо данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц. У сестры моей бабушки есть квартира в собственности. Недаром кодекс вывел разные категории сделок: возмездная сделка, безвозмездная и сделка под условием (договор ренты). Отдельно от них стоит наследственное право. Доводы в пользу некоторых решений и аргументы против них мы попробовали собрать воедино.