Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

Добровольный размен: пошаговая инструкция

По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:

• выбирают подходящий вариант;
• в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
• уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
• получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
• собирают необходимые сопроводительные документы;
• заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
• заверяют документ подписями участников;
• передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
• после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

• паспорт,
• правоустанавливающие документы,
• выписку из ЕГРП,
• кадастровый паспорт,
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
• справку о составе семьи,
• свидетельство о регистрации или расторжении брака,
• письменное согласие со стороны супруга,
• проект договора,
• квитанцию об оплате госпошлины,
• заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
• Единый жилищный документ (для столицы).
• Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
• Договор соцнайма.
• Удостоверяющие личность документы.
• Набор документов, используемых во время проектирования.
• Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

• обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

• обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

• обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

• обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

• обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Необходимые документы

Документы, которые нужно подготовить, дополнительно сделав копию каждого:

• заявление о намерении обменять жилплощадь;
• документы, подтверждающие права пользоваться жильем (договор соцнайма, ордеры, выписки из решений, принятых в учреждении местного самоуправлении о том, что помещения предоставляются в пользование);
• информация (выписка) из домовой книги о жильцах;
• положительное решение органов опеки и попечительства, если в обмениваемых помещениях проживают входящие в составы семей нанимателей лица младше 18 лет, недееспособные или имеющие ограничения в дееспособности;
• согласие всех жильцов переехать в другую недвижимость;
• договор обмена с подписями нанимателей;
• копии паспортов.

Документы (почтой с уведомлением о получении или лично) представляются наймодателям, чтобы получить их согласие обменять жилплощади.

Через 10 рабочих дней после получения уведомления о вручении документов наймодатель обязан письменно ответить согласием или отказом. Прежде заключенные договоры о найме расторгаются, оформляются и подписываются новые.

Необходимые условия для размена муниципальной квартиры

Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.

Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.

Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.

Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:

1. Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
2. Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
3. Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
4. В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
5. Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
6. Если размениваемая квартира является служебной.
7. Если имеются задолженности по коммунальным услугам.

Можно ли разменять муниципальную квартиру? Как

1. Получение согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, прописанных в квартире. Разрешение на обмен нужно получить и от тех граждан, которые зарегистрированы в квартире, но временно там не проживают.
2. Поиск варианта для обмена. По подсчетам экспертов, сегодня не приватизировано порядка 20% жилого фонда, поэтому довольно часто желающие поменяться задают риэлторам вопрос о том, можно ли разменять муниципальную квартиру и как быстро это получится.
3. Составление и подписание договора мены. По одному экземпляру нужно представить каждому наймодателю обмениваемых квартир для того, чтобы они выдали разрешение на размен муниципального жилья между нанимателями.
4. Расторжение предыдущего договора соцнайма жилого помещения и заключение нового договора с обменявшимся жильцом. Срок подписания документов наймодателем – 10 дней.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.
Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

Какие права дает муниципальное жилье?

iriana88w/Depositphotos

Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.

• Что такое социальное жилье и для кого оно?
• Как выкупить комнату у муниципалитета?
• В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом

• Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
• Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
• Домовую книгу.
• Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
• Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.

Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

Как обезопасить сделку

Чтобы повысить вероятность успешного завершения сделки и минимизировать риск мошенничества, как было сказано ранее, рекомендуется выполнять все действия через представителей. Кроме того, не лишним будет перепроверять каждый предоставленный второй стороной документ на подлинность. И конечное же нужно исключить денежную сторону вопроса. Если даже есть устные договоренности о том, что кто-то кому-то должен заплатить, решать их нужно уже после факта обмена либо до него.

Договор об обмене нужно читать очень внимательно и проверять на предмет отсутствия опечаток, помарок и других ошибок. Вполне возможно, что они были допущены случайно, но всегда есть вероятность что это операция мошенников и после успешного завершения процедуры они потребуют отмены сделки через суд якобы на основании того, что указаны неверные данные.

Похожие записи:

• Как получить налоговый вычет на ребенка
• Какие изменения ждут пенсионеров в 2023 году
• Отчет 2-ТП (отходы) за 2022 год в 2023 году