Особые правила приемки квартиры в новостройке в 2022 и 2023 годах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особые правила приемки квартиры в новостройке в 2022 и 2023 годах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Эта часть условно включает в себя с 9-11 пункты.
Пункт 9. Здесь нужно сослаться на приложение (т.е. указать его номер), в котором вписаны сведения об актах по приемке установленного на объект оборудования;
Пункт 10. Тут должна быть ссылка на приложение, в котором указаны акты-приемки, справки и т.п. документы о включенных в объект строительства коммуникациях.
Пункт 11. В эту небольшую таблицу вносятся сведения обо всех прочих проведанных работах по озеленению, благоустройству дорог, тротуаров, возведению спортивных, игровых, хозяйственных построек, относящихся к основному объекту завершенного строительства (с четким указанием единиц измерения, объемом и сроком исполнения работ).
Стоимости, дополнительные условия и подписи сторон
Последняя часть содержит по большей части только цифры.
Пункт 12-13. Здесь цифрами указывается окончательная стоимость объекта строительства по проектно сметной документации (с разбивкой на стоимость выполненных строительно-монтажных работ и стоимость оборудования, инструмента и инвентаря).
Пункт 14. Тут нужно сделать ссылку на приложение, которое содержит в себе полный перечень документации, являющейся неотъемлемой частью данного акта, иными словами имеет по отношению к нему доказательную силу.
Пункт 15. Сюда вписываются какие-либо дополнительные условия, сопровождающие факт приемки построенного здания/сооружения, если таковые имеются.
После того, как все пункты заполнены, акт необходимо завизировать. Свои подписи на данном документе ставят представители компании – подрядчика и организации-заказчика с обязательной расшифровкой и указанием должностей. Внизу документа еще раз нужно указать полные наименования предприятий, участвовавших в строительстве.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Что такое приемка жилья?
Приемка квартиры в новостройке – обязательная процедура, которую нужно пройти перед тем, как жилплощадь официально перейдет в вашу собственность. Суть ее заключается в том, что строительная компания передает квартиру будущему владельцу.
Когда дом сдан, собственнику отправляют приглашение на первичный осмотр жилья. Если после знакомства и внимательного изучения помещения у принимающей стороны не возникнет вопросов к жилью, представители застройщика и покупатель подписывают акт приема-передачи.
Если вопросы к качеству помещения все-таки будут, нужно составить акт на устранение недостатков. В нем нужно прописать все причины недовольства.
Важно! Приемка квартиры в новостройке – это возможность убрать дефекты за чужой счет. Если указать на недостатки в ходе приемки квартиры, застройщик должен устранить их самостоятельно. Именно поэтому нужно максимально внимательно подойти к процессу приемки квартиры в новостройке.
Вид сдачи жилого объекта
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Самый важный документ: акт приема-передачи
После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.
Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.
Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.
Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.
Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.
Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.
Пошаговая инструкция: как принять квартиру в новостройке
Шаг 1: перечитать ДДУ и проектную документацию
В договоре долевого участия (ДДУ) прописаны все нюансы сделки. В том числе и то, в каком виде собственник должен получить квартиру.
Иногда с момента покупки проходит 1,5-2 года. Немудрено, что за это время люди забывают, о чем изначально шла речь: каким должен быть материал пола и стен, имеется ли отделка (и какая именно), какая предусмотрена конфигурация окон, кто является производителем дверей и т.п.
После изучения обоих документов собственник будет понимать, как должна выглядеть его квартира, чего в ней не хватает, и сможет ориентироваться во время приемки.
Шаг 2: прийти на осмотр и составить дефектную ведомость
В назначенный день дольщику нужно приехать на объект с паспортом и ДДУ. Там его встретит представитель строительной компании, вместе с которым будет произведен осмотр квартиры и проверка ее основных характеристик.
Если нарушений не обнаружится, то обе стороны подписывают акт приема-передачи в двух экземплярах, а затем направляют его вместе с другими документами в Росреестр для регистрации права собственности.
А вот если недочеты все-таки найдутся, то каждый из них следует задокументировать в дефектной ведомости. Для нее не существует некой универсальной формы: это может быть как отдельный лист осмотра, так и специальный журнал, в который вносят все обнаруженные недочеты.
Учитывать надо все, от видимых дефектов перекрытий и перегородок до качества готовой отделки. Если у вас в ДДУ указан ламинат в кухне, а застройщик положил линолеум, или вместо металлической двери вы обнаружили деревянную, – это серьезный повод для отказа в подписании акта приемки. Туда же относятся стеклопакет с трещинами, подтекающая из заглушки стояка вода, криво висящий радиатор, плохо закрывающиеся окна или дверь на лоджию.
Шаг 3: подписать ведомость и получить ответ
После того как все недочеты будут внесены в дефектную ведомость, ее должны подписать обе стороны в двух экземплярах. Один остается у дольщика (оригинал), другой у застройщика.
На основании сведений, содержащихся в ведомости, застройщик обязан в течение 3-5 дней прислать дольщику письмо, в котором будет подробно расписано, что, как и в какие сроки планируется устранить.
Если в процессе осмотра обнаружились недостатки строительства, которые технически невозможно исправить (к примеру, из-за их конструктивных особенностей), то дольщик вправе рассчитывать некую денежную компенсацию или на «подарок» от застройщика. Но в каждом случае это обсуждается индивидуально.
Шаг 4: контролировать процесс исправления недочетов
Занятие не самое приятное, но зато надежное. Чем больше вы станете напоминать о себе строителям, прорабам и менеджерам, тем выше вероятность того, что дефекты постараются устранить максимально качественно и с первого раза.
Дело в том, что бригады выезжают на доделку типовых «косяков» сразу на несколько объектов. И они заинтересованы в том, чтобы закончить как можно скорее, иногда – в ущерб качеству. Если вы «прославитесь» как зануда, это скорее сыграет вам на руку: люди постараются сделать так, чтобы им не пришлось заниматься дальнейшими переделками и чтобы вы больше не действовали им на нервы.
Шаг 5: проверить качество проделанных работ и подписать акт приемки
После того как все дефекты будут устранены, застройщик приглашает дольщика на повторную приемку. Если качество исполнения его устраивает, то подписывается акт приема-передачи и направляется в Росреестр. Поздравляем, скоро квартира станет по-настоящему вашей!
Если же дольщик считает, что недостаток исправить не удалось, он имеет право отказаться от подписания документов, составить очередную дефектную ведомость и требовать надлежащего исполнения работ по ней.
Этот процесс может повторяться сколько угодно раз. Только надо помнить о том, что не только дольщик, но и застройщик может обратиться в суд и подать иск о понуждении к приемке квартиры.
Когда направлять письмо
Когда лучше направлять застройщику уведомление о своей полной готовности принять купленную по ДДУ квартиру? Есть такие варианты:
- Сразу после получения вами от застройщика официального сообщения о завершении всех строительных работ в полном объёме и о предстоящей передаче квартир жильцам
- Если уведомление об окончании долевого строительства и сдаче объектов отсутствует, а срок передачи объектов уже наступил, необходимо написать обращение к девелоперу в день, следующий за датой наступления срока передачи, указанного в договоре
- Если извещение от девелопера пришло до получения последним РВЭ, тогда необходимо послать письмо с требованием предоставить и показать разрешение на ввод дома и со ссылкой на Федеральный закон № 214-ФЗ, в котором чётко прописано, что передать объекты девелопер имеет право лишь при наличии РВЭ. Поэтому сдача жилья при отсутствии разрешения нарушает действующее законодательство – то есть противозаконна/ не имеет законной силы.
Акт осмотра квартиры: образец новостройка
Закрытое акционерное общество «ДомСтрой», расположенное по фактическому адресу: г. Тверь, ул. проспект Чайковского, д. 28/2, юридический адрес: г. Тверь, Трехсвятская, д. 18, Свидетельство о государственной регистрации № 1156952014913, именуемое далее «Общество», в лице генерального директора Кириллова Никиты Валерьевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и гражданин РФ Кузнецов Николай Федорович, 01.01.1971 года рождения, паспорт 77 77 777777, выдан ОВД Заволжского района г. Твери , 01.01.2005 г., зарегистрированный по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, кор. 2, кв. 220, именуемый в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем:
Будьте бдительны, если документ подписывает не сам застройщик, а посредник. Не ставьте подпись, пока вам не покажут копию акта о том, что жилье получил сам подрядчик. Акт с подписью подрядчика нужен для регистрации права собственности.
Где найти строительные нормы и правила?
Компании застройщики работают на этом рынке давно и сталкивались с тысячами покупателей, недовольных качеством работ. Поэтому просто наличием СНиПов и даже знанием таковых здесь, к сожалению, не обойтись. Необходимо применить именно те нормативные акты, которые подходят для приемки квартиры у застройщика.
СНиПы и технические регламенты можно найти, конечно в различных платных и полубесплатных каталогах и библиотеках. Однако, там не будет пояснений и выборки тех материалов, которые нужны именно для случая приемки квартиры. Такой разработанной инструкции со всеми ссылками по каждому виду работы, кроме предлагаемой на этом сайте, нет.
Скачать полное руководство или отдельно нормы СНиП для приемки квартиры – собранные специально для этой цели в отдельный сборник, а так же практические указания, как именно нужно эти нормы применить, можно здесь.
Цели руководства по приемке
Пособие призвано максимально помочь разобраться новоселу в его правах, обязанностях и необходимости проведения тех или иных действий, направленных на получение достойного и качественного м2 недвижимости. Конечно-же, гарантии в выполнении пожеланий ознакомление с представленными документами дать не может. Но при грамотном их использовании достаточно часто застройщик идет на выполнение предъявленных ему требований в досудебном порядке. Это позволяет новоселам не тратить значительные суммы на проведение профессиональной экспертизы. Также и при отказе застройщика идти на устранение нарушений, возникает экономия на услугах экспертов и юристов. Поскольку для судебного решения как правило назначается именно судебная экспертиза, а результаты других экспертиз как правило, могут быть не приняты.
И все-же, поскольку для Вас эта тяжба – единичный случай, а для застройщика далеко не единичный, в наличии опыта Вы проигрываете. К тому же учтите, что у застройщика скорее всего будет профессиональная команда юристов. Именно поэтому для того, чтобы выиграть дело с большей вероятностью (если до этого пришлось довести) профессиональную помощь на этапе судебного разбирательства получать лучше от опытных юристов.
Образец предварительного акта приемки квартиры с указанием перечня недоделок
(*Примечание: Список взят на примере одной из новостроек, у вас может быть свой перечень. По указанному списку, конечно же, есть замечания, потому что нет ссылок на СНиПы, договор или проектную декларацию и т.д. Но если застройщик подписывает акт, то значит, он соглашается с указанными замечаниями. Если не подписывает, то нужно составлять письмо по вышеуказанной форме, и также желательно указать ссылки, чему конкретно не соответствует тот или иной недостаток).
Рекомендуем прочесть: Сколько Северная Надбавка В Иркутске В 2020
В акте также желательно указать согласованный срок устранения недостатков. В приведенной форме сроки не указаны по той причине, что нет смысла их указывать, застройщик все равно не соблюдает установленные сроки. В договоре же указан срок завершения строительства, этого достаточно. Неустойка не прерывается на период устранения недостатков. Так что чем дольше застройщик устраняет недостатки, тем больше должен будет впоследствии заплатить неустойки. Если застройщик отказывается от подписания предварительного акта или иного документа, в котором фиксируются недостатки, то вам следует направлять вышеуказанное письмо.
Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке
Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:
- лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
- непосредственно акт приема-передачи.
Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:
- паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
- полный юридический адрес жилого помещения;
- недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
- сроки их устранения;
- ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.
Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).
Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.
Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.
Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:
- выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
- уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.
Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.
Что взять с собой на приемку квартиры
Перед тем как отправляться на приемку, нужно еще раз внимательно прочесть договор с застройщиком и проектную документацию. В этих двух документах должна быть указана вся техническая информация о квартире, а также о придомовой территории, подъезде и лестничных клетках. С собой покупатель также может взять свой ДДУ для проверки квадратной площади, плана квартиры и расположения межкомнатных перегородок.
Чтобы выявить дефекты и зафиксировать их для составления претензии покупатель может взять с собой на осмотр:
- ручку и блокнот для записей;
- фонарик;
- зажигалка или спички;
- мел, чтобы помечать недочеты;
- небольшой электроприбор (например, зарядку для телефона) или вольтметр потребуется, чтобы проверить розетки;
- строительный уровень и вертикальный отвес нужны для проверки поверхности стен;
- рулетка понадобится для измерения метража.
Обнаруженные во время осмотра недостатки нужно описать в блокноте и сфотографировать. В дальнейшем эти данные потребуются для составления дефектного акта.
Помощь в приемке квартиры в новостройке в Москва и Санкт-Петербурге
Если покупателям нужна помощь в приемке квартиры в новостройке, в Москве, Санкт-Петербурге, а также других крупных городах, то есть множество фирм, которые оказывают подобные услуги. Они оказывают профессиональную проверку, указывают все недостатки, дают рекомендации согласно правилам приемки квартиры в новостройке с отделкой и без отделки. В услуги компаний, которые помогают в приемке квартиры в новостройке, входят:
- экспертиза;
- юридическая поддержка;
- обращение в суд до полного взыскания денежных средство по исполнительному листу;
- проверка, тестирование электрики, сантехники;
- диагностика систем отопления, вентиляции, оконных систем, фурнитуры;
- проверка скрытых дефектов и многое другое.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Порядок приема и сдачи объекта
Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:
- Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
- Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
- Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
- До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.
К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.