Что такое дом блокированной застройки?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое дом блокированной застройки?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из условий, в значительной степени определяющих планировочное решение секций, является количество квартир, выходящих на поэтажную лестничную площадку. В современной практике применяют в основном четырех-, шести- и восьмиквартирные секции. Последние два вида особенно рациональны при повышенной этажности дома. Число квартир секции определяет степень ее удобства и экономичности. Стоимость жилой площади в секциях с большим числом квартир меньше. Это объясняется тем, что лестницы и лифт обслуживают здесь большее число квартир.
В некоторых случаях возможна сложная блокировка секций. Для улучшения инсоляции возможен сдвиг секций по отношению друг к другу; при особо сложном рельефе может быть рационален криволинейный или ломаный план дома, следующий направлению горизонталей; иногда нужны Г- и П-образные в плане здания; встречается и сложная блокировка, даже из секций разной этажности, преследующая цель пластического обогащения композиции. В условиях сложного рельефа иногда применяют сдвиг блокируемых секций по вертикали с перепадом уровней.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).
Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Регистрационные действия: МКД «превращается» в жилой дом блокированной застройки.
В названном выше Письме Росреестра № 14-07394/16 указано, что каждый блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет в качестве здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Если в регистрационных документах здание имеет назначение «многоквартирный дом», но изначально оно соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки, «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании:
- технического плана здания, подготовленного на основании разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ (по общему правилу);
- технического плана здания, подготовленного на основании сформированного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости, если это здание создано после введения в действие ГрК РФ, но до 01.01.2013 и в отношении него был осуществлен государственный технический учет;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если такое здание создано после введения в действие ГрК РФ с нарушением порядка, установленного этим кодексом;
- технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости, если разрешительная и (или) проектная документации безвозвратно утеряны или отсутствуют, либо документов (в том числе архивных копий), оформленных в соответствии с действовавшими до вступления в силу ГрК РФ требованиями и предусматривающих принятие и утверждение акта о приемке в эксплуатацию, если здание создано до введения в действие ГрК РФ.
Нормативное регулирование
Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.
В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.
Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.
Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.
Примеры блочных домов
Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Понятие блокированных объектов застройки, а также порядок работы регламентируются правовыми документами:
- Жилищный кодекс России. В нем содержится основное понятие таких домов, их свойства и характеристики.
- Градостроительный кодекс РФ. В нем указано определение блокированной системы домов.
- Постановление правительства от 2015 года. В нем прописан порядок приобретения домов такого типа.
- Федеральный закон, а также приказ Министерства строительства. Данные документы регулируют порядок выдачи участков под строительство блокированных домов и получение в них квартиры.
- Земельный кодекс России. Описывает процедуру оформления и выделения таких участков.
Такое понятие является в современном строительстве новым. Долгое время подобная застройка выступала предметом многих дискуссий. Чтобы признать объект, приходилось нередко обращаться за помощью в судебный орган, так как блокированные дома признавались многоквартирными.
Разрешение на строительство
Согласно строительным правилам, нельзя возводить один дом на нескольких отдельных участках. Поэтому чтобы получить согласие на строительство блокированного дома, понадобится выполнить ряд действий:
- Оформить документацию на землю, на которой планируется возведение конструктивно связанных частей. Сюда относится градостроительный план на каждую используемую земельную площадь и разрешение на строительство жилого здания, конструкция которого состоит из отдельных блочных частей.
- Под каждое строение формируется отдельный земельный участок, и на каждый из них составляется план межевания. Далее проводится процедура по получению разрешения на ввод такого жилья в эксплуатацию.
- Каждый отдельный дом ставится на учет в кадастровый реестр.
Статус этих домов связан со многими заблуждениями. Внесение в кадастровый реестр каждой отдельной части блокированного строения как отдельную единицу. Это считается ошибкой. Согласно кодексу Градостроения (статья 49), дома совмещенной застройки имеют отдельные части и считаются единым целым.
Каждый отдельный блок, в котором проживают граждане, не является отдельным самостоятельным жильем.
В собственное владение может переходить право на принадлежащую квартиру, либо определенную часть строения.
Блокированные строения относят к разновидности многоквартирного дома. По нормативным документам жилое помещение относится к многоквартирному в том случае, если оно имеет две и более квартиры с одним выходом на участок общественного пользования.
То есть в каждой квартире есть выход на общую площадку. Что касается строений совмещенной застройки, то каждый его отдельный блок имеет свой выход сначала на обособленную территорию, а затем уже и на общественную улицу.
Из вышеизложенного следует, что на кадастровый учет должен ставиться дом целиком или часть совмещенного жилья с прилегающей земельной площадью. При этом порядок оформления права собственности происходит на представителя семьи.
Жилищный кодекс России не дает точного определения такому виду дома, поэтому ведется работа над проектами нормативов, которые будут точно излагать понятия многоквартирного и блокированного домов.
ВНИМАНИЕ! Такие дома целиком передаваться в наследство не могут. Наследники получают в личное владение лишь отдельную часть блочной постройки.
Признание дома объектом блокированной застройки
Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.
В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.
Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.
Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2020 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:
- внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
- есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.
Проблемы жильцов блокированного дома.
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.
Нормативное регулирование
Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.
В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.
Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно. Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.
Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.
Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.
Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.
О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов
Блокированные дома строятся или реконструируются по общим правилам:
- разрабатывается проектная документация;
- берется разрешение на строительство;
- объект вводится в эксплуатацию (для этого необходим технический план ОКС на каждый отдельный блок).
Единственная льгота при строительстве таунхаса – нет необходимости проведения экспертизы документов проекта.
Если обычный жилой дом меняет статус на “жилой блокированный”, то необходимо вначале провести его реконструкцию: произвести строительные работы и разбить дом на блоки.
Бывает, что здание не требует разбивки, и тогда его достаточно просто оформить как блокированный жилой дом:
- права на жилой дом аннулируются;
- в Росреестре регистрируются новые права собственников на каждый отдельный жилой блок таунхауса;
- каждый блок ставится на кадастровый учёт как отдельное жилое здание (основание СП 55.13330.2011).
Право собственности на отдельный блок жилой застройки носит обособленный характер, в то время как квартиры в МКД принадлежат их владельцам на правах долевой собственности.
Проблемы жильцов блокированного дома
Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.
Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.
Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
- Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
- Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
- Правительственное постановление от 2020 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
- Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
- Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.
Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности
В многоквартирном доме имеются помещения общего пользования либо общий участок, куда есть выход из квартир. В доме с долевой собственностью отдельные доли, как правило, в натуре не выделены. Хотя, если отдельный блок находится в долевой собственности, то это будет частным случаем упомянутой ситуации; однако если два соседних блока находятся в собственности каждый у своего хозяина, здесь долевой собственности не возникает, хотя блоки и имеют общую стену. Данная разница может приводить к следующим недоразумениям и последствиям.
Поскольку в законе указывается только максимальная высота (три этажа), жилой дом блокированной застройки может иметь блоки разной высоты: например могут соседствовать одно- и трёхэтажный блок; при этом изначально все блоки могут быть одноэтажными, а потом собственник какого-либо блока может решить надстроить пару этажей. Подобные действия способны привести к конфликту собственников разных блоков, потому что строительные работы всегда сопровождаются шумом и неудобствами.
В отличие от многоквартирных домов, блокированные дома не являются предметом долевой собственности: каждый блок это юридически отдельный дом, и его собственник вправе реконструировать его без согласия соседей, а только лишь с соблюдением общих правил поддержания санитарного состояния и благоустройства в городе.
Получение разрешения на строительство
Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.
ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.
Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:
- формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
- оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
- получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
- территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
- каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).
Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Блокированная постройка – это МКД или нет
Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.
С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.
С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?
Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.