Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности на ОНС в судебном порядке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Собственник или пользователь земельного участка, на территории которого было принято решение возвести объект капстроительства, должен направить письменное ходатайство о вводе ОНС в эксплуатацию. Чтобы правильно подготовить нужные документы и направить их в соответствующий регистрационный орган, обращайтесь за помощью в нашу компанию ООО «ГеоГлобал». Мы подадим документы именно в тот федеральный или территориальный орган исполнительной власти, который выдавал изначальное решение на проведение капремонта, реконструкционных или строительно-монтажных (СМР) работ. В Москве за такой услугой можно будет обратиться в МФЦ, который занимается предоставлением государственных муниципальных услуг.

В какой орган необходимо обращаться за услугой

Учет средств дольщиков

В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.

Что делать:

• Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

• При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.

Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.

Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:

• Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу

• Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство

• Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом

• Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)

• Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)

• Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию

• Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью

• Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ

• Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов

• Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов

• Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу

Определение финансового результата

Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021.

Итак, в Определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда РФ указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Относятся ли к капитальным строениям баня и гараж

Баню относят к некапитальным объектам при следующих признаках:

• один этаж;
• лёгкий фундамент или несколько опор.

Капитальным строением баня признаётся при наличии:

• двух и более этажей;
• заглубленного фундамента;
• подведённых коммуникаций;
• дополнительных помещений.

Гараж контейнерного типа, установленный на утрамбованной, асфальтированной, засыпанной щебнем площадке, — это некапитальное строение. Его можно перемещать с места на место.

Кирпичные, блочные гаражи с фундаментом, подвальным помещением — капитальные строения. При их строительстве осуществлялись земляные работы.

Что считается капитальным строением на земельном участке

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.
Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2020 года Правительство РФ устанавло сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

Степень незавершённости объекта

Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.

Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:

• Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
• Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
• Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
• Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.

Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.

Документы для регистрации постройки

Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:

• Бланк заявления.
• Паспорт.
• Квитанцию об уплате госпошлины.
• Разрешение на строительство.
• Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
• Свидетельство собственности на землю.
• Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
• Данные о степени готовности строительства.
• Документ о завершении действия договора подряда.
• Документы об отсутствии обременений на данный объект.
• Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.

Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?

Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.

Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:

• месторасположение возведенного жилого объекта;
• состав приемной комиссии;
• дата проведенной проверки;
• характеристика объекта (жилое);
• перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
• подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.

Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
• Градостроительный план участка.
• Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
• Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
• Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
• Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
• Технический план дома.

Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.

Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.

Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):

1. в случае отсутствия необходимых документов;
2. если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
3. если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
4. в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.

Понятие капитального дома на частном участке

По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.

Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.

Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию

Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.

В данный перечень входит:

• Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
• Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
• Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
• Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
• Разрешительный документ на строительство капитального объекта.

Незавершенка в строительстве: основные особенности

• Платная парковка во дворе ул.Братьев Кашириных, дом 102, вдруг появилась будка и расценки за стоянку в ночное время.

• Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
• Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
• Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
• Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута.В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
• Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).
• Порядок регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к.

Эксплуатация незавершенного строительства

Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно — можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.
Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.

Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию

Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:

• по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок;
• направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки);
• обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект;
• получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.;
• получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.

Указанный акт порождает право обратиться в органы Росреестра для постановки вновь возведенного объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Как долго можно не сдавать дом в эксплуатацию после завершения ведения строительных работ? Этот момент зависит от двух факторов:

• до введения здания в эксплуатацию в официальном порядке невозможно узаконить права на него;
• затягивание сроков может повлечь завершение действия аренды земельного участка или разрешения на строительство.

Таким образом, предельный срок сдачи дома не должен превышать максимально допустимые период действия договора на землю и разрешения на строительство.

Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;

Интересно почитать: Задолженность по квартплате могут ли отключить услуги

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

Похожие записи:

• Какие льготы есть для ветеранов труда в Пермском крае?
• Как оформить генеральную доверенность
• Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний