Когда неисполнение обязательства является мошенничеством
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда неисполнение обязательства является мошенничеством». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.
Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.
Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.
Проверка права собственности
Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье. В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы:
- общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
- с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
- продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
- крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
- следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).
Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания. Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.
Выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимости
Не так давно в некоторых регионах Российской Федерации прокатилась волна выявления случаев мошенничества, связанных с недвижимостью. Дело в том, что мошенники выдавали людям кредиты, требуя взамен, якобы в качестве залога, договор купли-продажи недвижимости.
Кредиторы подавали объявления о предоставлении такой услуги в печатные издания, таким образом, находя себе клиентов. Потерпевшие не подозревали никакого подвоха. Мошенники выдавали им внушительные займы по выгодным условиям, требуя взамен лишь оформить залог на квартиру, оценка недвижимости их не интересовала. На самом деле это был не залог, а договор купли-продажи, по которому человек взамен на кредит передавал свое жилье. Мошенники продавали полученную жилплощадь, а новые хозяева выселяли собственников из их же квартир.
На уровне субъектов в России на данный момент нет судебных решений по подобным делам. В судах рассматривается огромное количество заявлений от потерпевших, но логического конца еще нет. В большинстве случаев такое затягивание объясняется расследованием по факту мошенничества уголовных дел. Расследование дел очень сложное, потому что имеет большое количество соучастников. Ведь в большинстве случаев кредиторы не желают светиться и оформляют квартиру на подставных лиц, при чем, не на одного, а на нескольких. Это значительно затрудняет расследование.
Особенности проведения сделок с распиской
Если вы все же решили юридически верно оформить свои взаимоотношения с заемщиком – необходимо потребовать составление расписки о получении денег или материальных ценностей. Всегда, во всех случаях передачи материальных благ можно и нужно брать расписку.
Для того, чтобы документ имел силу, он должен содержать следующую информацию:
- полные данные обеих сторон (серия и номер паспорта, адрес проживания и т.д.);
- точную сумму о долге или имуществе (цифрами и прописью);
- оговоренные сроки оплаты долга;
- сроки передачи денег (точные);
- подписи обеих сторон;
- дату подписания документа.
Преступления в сфере экономики совершаются часто, и взятие расписки способно обезопасить от рисков, связанных с нежеланием заемщика-мошенника возвращать взятое в долг. Дополнительным гарантом станет наличие свидетелей, при которых заключался договор и подписывалась расписка. Они также ставят свои подписи на ней, подтверждая исполнение сделки.
Персональные данные россиян все чаще утекают в Сеть. Буквально месяц назад достоянием общественности стали данные почти миллиона клиентов трех банков. В базах — тысячи записей о нынешних и уже бывших клиентах финансовых организаций, даты рождения, адреса работы и регистрации, номера телефонов и паспортные данные. В арсенале мошенников полно способов, как использовать эту информацию для наживы: по ксерокопии чужого паспорта они, например, оформляют займы в микрофинансовых организациях. Или подделывают расписки о выдаче денег в долг.
По словам генерального директора петербургского «Юридического бюро № 1» Юлии Комбаровой, в зоне риска этого мошенничества все, кто передает свои паспортные данные кому или куда бы то ни было. То есть большая часть граждан.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Не возвращают долг по расписке. Что дальше?
Обращение в правоохранительные органы с заявлением о привлечении за мошенничество не является гарантией возврата денежных средств. Для этого нужно обратиться в судебные органы с иском о возврате долга и процентов, предусмотренных распиской. Если по заявлению возбуждено уголовное дело, потерпевший может предъявить такой иск одновременно с расследованием.
Для взыскания денежных средств по расписке следует выполнить следующие действия:
- дождаться истечения срока на возврат денежных средств (ранее истечения срока невозможно не только взыскать долг, но и возбудить уголовное дело, так как у заемщика сохраняется право исполнить свое обязательство);
- предъявить претензию о возврате долга (данный этап не является обязательным условием для обращения в суд, однако позволит доказать использование всех способов добровольного урегулирования спора);
- оформить и направить в суд исковое заявление о возврате задолженности с расчетом суммы неустойки за весь период просрочки;
- принять участие в судебном заседании и подтвердить основания для обращения в суд;
- получить на руки решение суда и предъявить его на принудительное взыскание судебным приставам.
Если на основании решения суда возбуждено исполнительное производство, принудительное взыскание будет осуществляться не только с суммы заработка или иных доходов, но и путем продажи имущества должника.
Доказательства мошенничества при невозврате долга
Процесс взыскания нужно начать сначала мирным путем. Прежде всего необходимо уточнить причину, по которой заемщик нарушает договоренность. Возможно у него возникли проблемы со здоровьем или непредвиденные финансовые затраты.
По данным Генпрокуратуры самым распространённым правонарушением в России считается мошенничество. За 2017 год было зарегистрировано 204 тысячи случаев мошеннических действий. При этом раскрыто было лишь 25% преступлений. И дело тут не в плохой работе полиции.
Первое, о чем следует напомнить: если вы не обладаете достаточными знаниями в области юриспруденции и не владеете этикетом составления договоров, лучше всего доверить выявление преступления профессиональным юристам. Всё дело в том, что предпринимательская сфера имеет отличительные особенности, а именно – заключение сделок посредством договоров и ведение бухгалтерии. Финансовая и бухгалтерская отчётности компании являются важнейшей доказательной базой против мошенничества.
На сайте отражена подробная информация о деятельности юридического центра. Услуги адвокатов предоставляются как гражданам, так и компаниям. Специализируемся на арбитражных спорах, комплексном юридическом сопровождений бизнеса, экономических и налоговых спорах. На сайте есть портфолио, отзывы, онлайн заявка на консультацию.
Мошенничество – это намеренное хищение чужого имущества, выражающееся в искажении истины или умолчании о таковой. Отличительными особенностями данного вида уголовных преступлений являются обман и злоупотребление доверием.
Чтобы обращаться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве, необходимо доказать не только факт хищения вашего имущества, на и наличие преступного умысла у должника. Об этом говорят нормы УК РФ – статьи 8, 140 и 159.
Расписка при получении денег в займ или долг Анонс: Давая их в долг, мы редко вспоминаем, что нужно составить расписку в получении денежных средств. Этот документ сможет защитить в суде заимодавца и заемщика.
Ведь потерпевший обычно самолично передает права на собственность или денежные средства аферистам. И чтобы доказать факт хищения пострадавший также должен иметь на руках сведения, уличающие мошенников. Но как правило их у него нет.
Как доказать мошенничество и привлечь мошенника к ответственности?
Чаще всего аферы происходят в предпринимательской сфере, поэтому если вы не имеете достаточных знаний в области подписания договоров, лучше обращаться сразу к квалифицированным юристам. Они выступят своего рода гарантами проведения честной сделки, и проследят за подлинностью и законностью предлагаемых вам для подписи документов.
Молодой человек вежливо просит заполнить пару строк из анкеты, а затем внизу поставить подпись. Для доверчивых людей это всего лишь опрос, а для мошенника желанная подпись, которая будет использована для подделки расписки. При расследовании дела с подобной схемой криминалисты из Санкт-Петербурга установили, что подпись жертвы была получена из заявления о приеме ребенка в детский сад.
Далее рассмотрим, какая статья предусматривает ответственность за то, что гражданин не отдает долг по расписке.
Если человек не отдает деньги по расписке, мошенничеством это считается, если еще до получения денег он не намеревался их отдавать, то есть имел прямой умысел на хищение средств.
Трудно найти человека, который бы никогда в жизни не давал деньги в долг. И многие из тех, кто ссудил родственнику, соседу или знакомому деньги, потом годами безнадежно ждут, что должник вспомнит про них. Именно потому ситуация, которую разобрал Верховный суд, может быть интересна многим.
Чем больше сведений будет отражено в записанном разговоре, тем проще правоохранительным органам будет доказать факт преступления.Этот вопрос чаще всего становится сложным из-за того, что жертвы мошенников не готовы к такой развязке событий и не оставляют должные улики, которые смогли бы доказать преступление.
В частности, он утверждал, что дал своей знакомой в долг именно три с половиной миллиона рублей и расписку не подделывал.
Например, один подельник находит объект недвижимости, второй — разрабатывает план обмана, третий — выступает в роли риэлтора и оформляет сделку купли-продажи. Такая афера является деянием, совершенным при отягчающих обстоятельствах, и наказывается более строго.
Прямыми доказательствами вины мошенника может быть расписка о займе или договор о передаче ему прав на определённое имущество (частичное, полное, временное или постоянное). Такие документы составляются с чёткими реквизитами и помогут судье прояснить ситуацию.
Согласно статьям 161, 808 того же Гражданского кодекса договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Ну а в случае когда заимодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы.
Если личность определена, и есть возможность встретиться с преступником – надо использовать любые записывающие устройства.
Для начала нужно постараться восстановить в памяти всю цепочку событий и проанализировать детали. Как правило, преступлению предшествует некая подготовка, когда аферист сладкими речами заманивает жертву в свои сети и подталкивает ее к принятию решения о передаче денег или имущества.
В первую очередь, самый разумный способ – попробовать договориться мирным путем. Возможно, человек забыл о принятых обязательствах, испытывает затруднения и стесняется сказать о них.
О том, как справляется государство, в лице правоохранительных органов, со своими обязанностями, большинство из нас, к сожалению, знают из личного опыта.
При съеме жилплощади в договоре аренды квартиры прописывается задаток, или гарантийный взнос, возвращаемый при отъезде. Документ необходимо бережно хранить для того, чтобы не потерять свои деньги, внесенные как залог.
Продажа квартиры без согласия супруга или иного совладельца
Мошенничество при покупке квартиры по данной схеме происходит реже, так как многие покупатели знают основные правила:
- Узнать лица всех владельцев;
- Определить тип владения. В данном случае, совместное владение;
- Убедиться в наличии письменных согласий других владельцев на продажу.
Однако она все еще встречается в нашей стране. Мошенники действуют по следующей достаточно простой схеме действий, нередко она сочетается со схемой с занижением рыночной стоимости квартиры (см. выше):
- Продавцом осуществляется фактическая продажа квартиры или дома по договору купли-продажи, купленной во время брака. О браке и отсутствии согласия супруги на продажу, как правило, мошенник замалчивает;
- Покупатель регистрирует договор купли-продажи;
- После этого появляется второй владелец квартиры или супруга, несогласная с продажей квартиры:
- Подает иск о признании договора купли-продажи недействительным;
- Суд обязывает продавца вернуть деньги за жилье, которые указаны в договоре, но их опять же у него нет.
Таким образом, мошенничество при покупке квартиры не сбавляет обороты, мы привели лишь малую часть известных схем мошенничества, которые постоянно видоизменяются и подстраиваются под изменения на рынке недвижимости и уровнем грамотности населения.
Чтобы избежать мошенников при покупке квартире, доверяйте проверку документов проверенному юристу или риелтору, а получить первичную бесплатную консультацию юриста по способам защиты от мошенника вы можете получить на нашем сайте в службе поддержки.
Обман при покупке квартиры: фальшивые документы
Вас могут также обмануть, предъявив фальшивые документы. Мошенники снимают квартиру, затем делают документы на подставного человека, или подделывают паспорт. У «левого» нотариуса регистрируется сделка, получаются деньги, и после этого продавец исчезает, а покупатель долго и безуспешно пытается получить купленную квартиру у реального владельца.
Обычно, продавец и покупатель опасаются друг друга, боятся что их «кинут». Поэтому при проведении сделки, часто используют банк или серьезное агентство недвижимости в качестве «ячейки», где будут находиться деньги, которые получит продавец, после полного завершения процедуры продажи квартиры. Так можно подстраховать себя от обмана при покупке квартиры.