Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, не нарушая законы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, не нарушая законы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так часто бывает, что добрососедские отношения между проживающими в коммуналке не складываются. Причины могут быть разными. Нередко соседи могут вести асоциальный образ жизни, причиняя остальным жильцам массу неприятностей. Вопрос о выселении таких соседей возникает на повестке дня и законные основания для такого рода действий имеются.

Выселение соседей за долги

В настоящее время вопросы выселения граждан за неуплату долгов за услуги ЖКХ решаются с помощью жилищного законодательства. В ст. 90 ЖК РФ сказано, что нанимателя квартиры вместе со всеми домочадцами можно выселить за неуплату долгов по ЖКХ, но исключительно при передаче ему иного жилья на условиях соцнайма. Габариты нового жилья должны полностью соответствовать нормам, согласно которым осуществляется вселение в общежитие.

Следуя действующим в настоящее время правилам жилищного законодательства, приходится констатировать, что гражданин может лишиться коммуналки из-за долгов исключительно по следующим причинам:

1. за истекшие 6 месяцев наниматель ни разу не заплатил по долгам за коммунальные услуги;
2. у жильца нет никаких веских причин для того, чтобы не гасить образовавшиеся долги.

Основания для выселения

Согласно нормам ГК РФ, существуют следующие основания для выселения из коммунальной квартиры:

• окончание срока найма, если владелец и квартиросъемщик не изъявили желание продлить свой договор;
• если со стороны нанимателя происходит неоднократное нарушение общественного порядка (тишины, спокойствия соседей);
• в случаях, когда образовалась неуплата за жилищно-коммунальные услуги, так как квартиранты отказываются их платить, или допустили задолженность (если это определено условиями договора аренды);
• если квартиросъемщиками созданы антисанитарные условия в жилом помещении;
• в случаях, когда наниматели умышленно привели в негодность инженерное оборудование квартиры (водопровод, канализацию), либо устроили незаконную перепланировку;
• если жилое помещение используется не по назначению, то есть туда вселены граждане, перечня которых нет в договоре найма, жилье сдается в субаренду (третьим лицам), оно используется для хранения вещей, товаров, предметов, а также горючих и взрывоопасных веществ;
• когда квартиранты ведут асоциальный образ жизни, то есть злоупотребляют алкогольными напитками, токсикоманят, употребляют наркотические вещества;
• при нарушении сроков оплаты владельцу за пользование жилым помещением.

Это исключительный перечень обстоятельств, на основании которых собственник объекта недвижимого имущества может потребовать принудительного выселения.

---

Проживание в коммунальной квартире с большим количеством жильцов неизбежно приводит к возникновению конфликтов. Отгородиться от соседей, не позволяющих комфортно проживать в законном жилье, можно только при помощи норм законодательства.

Освободить квартиру соседа может заставить исключительно судебное решение, в котором чётко прописаны используемые причины. Порядок освобождения жилья предусмотрен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009.

Влияние на решение способны оказать такие факторы:

• находится ли комната соседа в его собственности;
• получено ли жильё по договору соцнайма;
• арендуется ли эта квартира.

Каждый конкретный случай предусматривает использование определённых причин для выселения соседа. Список оснований, доступных для использования при законном принудительном освобождении жилья, выглядит так:

• комната (или несколько помещений) используются не по назначению;
• сосед наносит ущерб собственности;
• гражданин не поддерживает жильё в надлежащем виде, довёл его до антисанитарного состояния (по заключению СЭС);
• нарушаются нормы пожарной безопасности;
• сосед нарушает законные права остальных жильцов;
• гражданин не оплачивает услуги ЖКХ или имеет долги по арендной плате;
• нарушается общественный порядок;
• гражданин сдаёт комнату в аренду без согласия прямого владельца;
• сосед не появлялся в квартире более полугода без обоснования;
• нарушены условия соцнайма;
• сосед попытался выполнить несанкционированную с ответственными органами и другими жильцами перепланировку.

Любой из представленных выше пунктов может быть использован для инициации процесса по выселению соседа. Перед тем, как начинать процедуру, нужно позаботиться, чтобы в распоряжении были документально подтверждённые доказательства нарушений:

• заключения санэпидемстанции;
• экспертизы службы пожарного надзора;
• полицейские протоколы;
• заключения экспертов о сумме ущерба квартире и т.п.

В дополнение к документам можно использовать показания свидетелей. Переходим к рассмотрению конкретных вариантов выселения.

Когда выселенным нанимателям предоставляется другое жильё?

Согласно 84 статье ЖК РФ, в отдельных случаях выселение граждан из коммуналки подразумевает предоставление им новой жилплощади (благоустроенной или соответствующей тем же характеристикам, что в предыдущей квартире).

Рассчитывать на переселение в новое жильё могут наниматели и/или члены их семьи, задолжавшие по квартплате и ЖКУ более полугода.

Новая жилплощадь обязательно предоставляется лицам, принудительно выселяемым из коммуналки по причинам, не зависящим от самих граждан:

• при переводе жилого помещения в нежилой фонд;
• при подготовке аварийно-опасного дома к сносу;
• при передаче здания к другому ведомству;
• в связи с осуществлением в доме капитального ремонта, при котором проживание в помещении невозможно.

Выселить из приватизированной квартиры можно только тех людей, за которыми не закреплено право пожизненного пользования жилплощадью.
Исключения крайне редки. В основном это те люди, которые в своё время отказались от приватизации в пользу остальных членов семьи.

Их и собственников можно лишить права проживания только в случаях серьёзных и постоянно повторяющихся нарушений.

Из неприватизированной квартиры выселить более просто, и почти всегда в такой ситуации предоставляется жильё по договору социального найма (об основаниях для выселения в таком случае читайте тут). Проблемой остаётся то, что процесс может затянуться на месяцы.

Членов семьи, как бывших, так и нынешних, выселить сложнее – возможно, придётся принять финансовое участие. Если родственных связей нет и это просто соседи, то заботы о новом месте жительства не могут быть возложены на истца.

Как защищены права выселяемых из жилых помещений лиц

Мы разобрались, как выселить соседа из коммунальной квартиры, но нужно понимать, что его права тоже не должны быть нарушены. Выселение из муниципального жилья производится как с предоставлением другого (как правило, комната в общежитии), так и без такового. Выселение без предоставления другого жилья допускается согласно ст. 91 ЖК РФ только в исключительных случаях. Есть категории граждан, которых выселять без предоставления иного жилья, прямо запрещает закон:

• дети-сироты в любом возрасте;
• лица, достигшие пенсионного возраста;
• члены семей силовиков, погибших или пропавших без вести при исполнении служебного долга;
• инвалиды 1 и 2 группы, получившие профзаболевание или инвалидность в процессе выполнения служебных обязанностей;
• члены семьи умершего нанимателя.

Выселение собственника сопровождается продажей его комнаты на торгах, поэтому выселенный волен купить себе другую жилплощадь, поэтому государство не обязано обеспечивать его жильем.

Перечень требуемых документов

Выселение жителей из коммунальной квартиры без их согласия – это непростой процесс, который требуюет убедительных доказательств, юридических знаний.

Так, для служебного обращения нужны такие документы:

Иск	оформленный в соответствии с законными требованиями.
Паспорт	для удостоверения личности.
Соглашение найма	по мере потребности.
Документация	удостоверяющая права на жилье.
Документация	удостоверяющая оплату пошлины за судебное обращение.
Показания свидетелей	для удостоверения заявления
Постановление инженерно-строительной экспертизы	в случае несанкционированной перепланировки
Доказательства – документы	удостоверяющие аргументированность требований о выселении

Основания и способы выселения жильцов из коммунальной квартиры

Прежде, чем описывать порядок действий, разберемся, кого и на каких основаниях можно отселить. Начнем с определения статуса жильцов:

Собственники (соседи) – жильцы, которые приватизировали комнату в коммунальной квартире и владеют ею на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ). Отличаются от квартирантов особым статусом – постоянной регистрацией.

Сегодня чаще встречается смешанный тип коммуналок – когда в квартире проживают одновременно жильцы-собственники и квартиранты. Впрочем, встречаются и полностью частные типы коммунальных хозяйств.

Существует несколько оснований выселить жильцов из коммуналки:

• истечение срока действия договора социального найма (нанимателям);
• систематическое нарушение тишины в коммуналке (шум после 23:00 и до 7:00 утра);
• задолженность за коммунальные услуги – свыше полугода;
• антисанитарные условия, захламление жилья;
• создание из комнаты нежилого помещения (склада, магазина, кальянной, офиса);
• вселение жильцов не незаконных основаниях (например, самовольно без согласия наймодателя);
• употребление алкогольных напитков, дебоши, курение запрещенных смесей, наркомания;
• лишение родительских прав отца или матери.

Различают два способа выселения: добровольное и принудительное. Первый способ не вызывает сложностей, а со вторым придется потрудиться. Судебная процедура обычно занимает несколько месяцев, а квартиранты все это время продолжают жить в коммуналке.

Если выселение все же случается, возможно два сценария:

• жильцам предоставят другое жилое помещение – комнату в общежитии (ст. 85 ЖК РФ);
• новое жилье не предоставят – выселение «в никуда» (ст. 91 ЖК РФ).

Кого не могут выгнать?

Есть категории граждан, которые суд выдворить за пределы жилища, не предоставив другого крова, не может:

• детей-сирот, вне зависимости от их возраста;
• пенсионеров по возрасту;
• членов семей признанных пропавшими без вести или умершими при выполнении служебного долга (пожарников, МЧС-ников, военных, полицейских, работников пенитенциарной службы);
• инвалидов 1-й и 2-й групп, которые получили инвалидность при исполнении служебного или воинского долга, а также вследствие профзаболеваний;
• членов семьи нанимателя муниципальной жилплощади, отошедшего в мир иной.

Но не все так просто, перечисленные категории жильцов должны иметь в коммуналке регистрацию, быть в списках на улучшение жилищных условий, то есть нуждающимися в этом, иначе их все-таки могут подвергнуть принудительному выселению без предоставления другой жилплощади.

Причины для выселения жильцов дома

Выселение соседа – это последняя мера воздействия на человека, который создает в доме потенциально опасную ситуацию для жизни и здоровья остальных жильцов. Процедура проводится только при наличии веских оснований.

Причины для выселения соседа:

• регулярное нарушение тишины в запрещенное время;
• ущемление прав остальных жильцов, квартиры которых находятся на одной лестничной площадке, снизу, сверху;
• использование жилплощади не по назначению;
• умышленная порча общего имущества;
• изменение внутреннего пространства квартиры без разрешения регулирующих структур;
• нарушение пожарных и санитарных норм;
• асоциальное поведение, наличие психологических заболеваний (этот факт должна подтвердить соответствующая справка от специалиста);
• регулярное злоупотребление спиртным, наркотиками;
• систематические хулиганские действия по отношению к другим жильцам;
• разведение антисанитарии.

Как выселить соседа из общежития

Общаги бывают разные. Одни являются студенческими и предназначены для размещения и временного проживания студентов, вторые используют различные компании для заселения в них своих сотрудников, а третьи предназначены для всех, кто может позволить себе снять комнату.

Для выселения соседа потребуются веские основания. К таким основаниям относится нарушение правил общежития, с которыми знакомятся при заключении договора жилого найма. Сюда можно отнести, например, курение на территории общежития, неоплату за проживание, распитие алкоголя, использование помещения не по назначению.

ЖК РФ напрямую, так и через уполномоченных лиц, например, коменданта — потребуется написать жалобу на соседа и указать что он сделал. Отнести эту жалобу нужно либо сразу прямо собственнику, либо коменданту.

Как правило, за однократное нарушение не выселяют, поэтому нужно будет написать пару жалоб.

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Выселение непрописанных соседей

Выселение граждан, если они не пописаны в коммуналке — пожалуй, самый простой способ избавления от нежелательных жильцов, так как подобная категория людей самим фактом пребывания на территории жилплощади нарушает требования действующего законодательства.

По закону гражданин должен иметь либо временную, либо постоянную прописку и документ, подтверждающий право пользования комнатой в коммунальной квартире. Это может быть договор соцнайма, поднайма или аренды жилого помещения. А в соответствии с положениями статьи 76 ЖК РФ сдача комнаты в поднаем возможна только при наличии согласия всех проживающих в коммуналке граждан, включая нанимателей, собственников и членов их семей. Таким образом, при отсутствии документов, разрешающих гражданам пользоваться занимаемым ими помещением, у соседей появляется основание для выселения.

Первоначально можно попробовать урегулировать конфликт во внесудебном порядке путем уведомления непрописанных соседей о необходимости покинуть жилое помещение. Если в ответ на требование поступил отказ, можно, не задумываясь о последствиях менять замки на входной двери коммунальной квартиры или обращаться в суд. При выборе последнего варианта особое внимание следует уделить сбору доказательств, подтверждающих факт незаконного проживания соседей на территории одной из комнат в коммунальной квартире.

Порядок добровольного выселения из коммунальной квартиры

Как было указано выше, выселить из жилого помещения можно добровольно либо по решению суда (принудительно). Рассмотрим алгоритм действий добровольного выселения.

1. Если собственник установил, что проживающий нарушает условия договора, то он должен сообщить о своем желании выселить его квартиросъемщику, путем вручения ему уведомления или претензии. В них указывается нарушение, а также срок (с момента получения претензии) в течение которого наниматель обязан освободить помещение и подписать акт.
2. Претензия может быть вручена лично в руки нарушителю, либо направлена ему по почте. Срок освобождения помещения начинается с момента получения уведомления (претензии).
3. В оговоренное время в жилье встречается его собственник, а также наниматель, которые осматривают комнату, и, если стороны все устраивает, они составляют акт приема-передачи жилого помещения. Если выявляются какие-либо недочеты (например, испорчено имущество) это указывается в акте, с указанием приблизительной стоимостью его восстановления.
4. Акт подписывается обеими сторонами. Если кто-то отказывается его визировать, тогда можно пригласить двух соседей, которые своими подписями фиксируют этот факт.
5. После всего этого помещением начинает распоряжаться собственник.

Можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей 2023 в спб

• Коммунальная квартира пользуется популярностью у людей, которые не могут позволить себе отдельное жилье.
• Здесь проживают не только собственники, но и квартиранты – временные жильцы, которым разрешено пользоваться отдельной комнатой в рамках договора.
• Одним словом, разные семьи: со своими привычками, характерами и правилами.
• Конфликты в коммуналке – отнюдь не редкость, а значит кому-то приходится уступать и выселяться.
• Вопросы проживания и выселения из коммунальной квартиры вызывают наибольшую сложность в трактовке.
• На основе нашей статьи вы получите представление об этом нелегком процессе.
• Рекомендуем ознакомиться с инструкцией «Как выселить квартирантов соседей«.
• Прежде, чем описывать порядок действий, разберемся, кого и на каких основаниях можно отселить.

Похожие записи:

• За какие машины в 2023 году придется заплатить налог на роскошь: список
• Пенсии чернобыльцам в России в 2023 году
• Семейные споры: сохранить отношения с детьми после развода