Документы для продажи квартиры в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.

Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.

Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.

Варианты проведения сделки

Мы уже вкратце коснулись двух из них:

• Самостоятельной продажи
• Продажи с помощью риэлтора

А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.

Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.

Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.

Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.

Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.

Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.

Третий востребованный способ сделки

• С помощью нотариуса

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

ЕГРН: что показывает, где брать

Выписка из ЕГРН, пожалуй, самый важный документ для собственника недвижимости. Особенно после того, как бумажную форму свидетельства о регистрации права отменили. Выписка отражает актуальную информацию о законном собственнике помещения, ограничениях и обременениях, которые могут быть наложены на недвижимость.

«Выписка из ЕГРН» — общее название справок. Но существует несколько ее форм:

Стандартная выписка. Она не содержит поэтажного плана. Этот документ требуется в любых ситуациях, когда гражданину необходимо подтвердить свое право на комнату, квартиру, дом. При первичной регистрации права она выдается с заполненной графой «Документ основание». В нее вносится наименование и реквизиты правоустанавливающего документа: ДКП, дарственной, свидетельства о наследовании и т.д.

Когда выписку заказывают впоследствии, эту графу уже не заполняют. Это считается излишним – сведения об объекте уже содержатся в реестре. Но в стандартной выписке обязательно содержатся сведения об ограничениях права и обременениях, наложенных на недвижимость Чаще всего стандартной выписки достаточно для сделки купли-продажи.

Выписка о переходе прав. Это расширенная выписка, содержащая информацию обо всех собственниках данной недвижимости, начиная с 1998 года. Именно тогда начал формироваться единый реестр недвижимости. В ней записаны все даты и основания перехода права собственности на квартиру или дом. То есть, Покупатель, изучив выписку, может убедиться в отсутствии риска того, что на недвижимость предъявят претензии третьи лица. Однако информации об ограничениях и обременениях недвижимости данная выписка не содержит.

ВНИМАНИЕ! Начиная с 2022 года выдача «бумажных» свидетельств о регистрации права собственности прекращены. Выданные ранее действительны, но не имеют юридической силы. То есть, вы можете предъявить их Покупателю в подтверждение того, ваше право на данную недвижимость зарегистрировано, но для заключения сделки все равно понадобится свежая выписка.

Заказать выписку из ЕГРН можно несколькими способами:

• Обратиться в Росреестр лично
• Сделать это через МФЦ
• Получить электронную выписку на официальном сайте Росреестра со своего домашнего компьютера (документ имеет точно такую же юридическую силу, что и выданный в ЕГРН)

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Какие документы необходимо собрать?

Сначала, когда к вам обратились покупатели с просьбой совершения сделки через ипотечный кредит, нужно подготовить всё необходимое. Соберите документы, которые могут понадобиться, ведь банк не будет сотрудничать, если его требования не будут выполнены. Вы должны будете принести сотрудникам банка следующие документы:

Технический паспорт квартиры.

Документ, подтверждающий право на собственность, и документ о приобретении (например, завещание, если жильё досталось вам в наследство, или договор, если вы приобрели его).

Паспорт человека, который является собственником продаваемой квартиры.

Кадастровый паспорт, который должен был быть обновлён не ранее пяти лет назад (в противном случае необходимо сделать это).

Выписку из Росреестра (в ней должны содержаться сведения о квартире, она не должна быть, например, заложенной).

Важным документом также является заключение оценочной компании. Заказывает и оплачивает её именно заёмщик!

Дополнительная документация

Нередко при оформлении сделки покупатель настаивает на следующих документах:

1. Технический паспорт оформляется в БТИ или ПИБ. Процедура не ограничивается только получением документа, поэтому все предоставляемые услуги организации платные.

Необходимые документы:

• паспорт;
• заявление;
• оригинал правоустанавливающего документа и копия;
• доверенность – при обращении доверенного лица/представителя;
• чек с указанием выплаты госпошлины.

Стоимость документа колеблется от типа услуги и срочности проведения, но начинается с 900 рублей. В среднем, оформление занимает 14 дней и срок действия неограничен. Но законодательно установлено, что необходимость проведения инвентаризации (по заключению которой выдаётся обновленный документ) соответствует пяти годам.

Характерно, что на момент оформления выдаётся расписка с указанием даты выдачи. Поэтому в назначенный день необходимо забрать готовый документ, предъявив паспорт и расписку.

2. Кадастровый паспорт оформляется как в МФЦ (Многофункциональный центр), так и в Кадастровой палате. Но процедура получения зависит от следующих особенностей:

• если необходимо получить сведения о квартире – предоставляется паспорт и заявление;

• в случае фиксации перепланировок: документ основания, технические паспорт/судебное постановление, доверенность. После этого выдаётся расписка, которая впоследствии послужит основанием для получения кадастрового паспорта.

Процесс занимает 7 дней, а срок действия аналогичен техническому паспорту.

3. Выписка из домовой книги указывает на то, сколько лиц зарегистрировано в квартире. Документ изготавливается непосредственно в день обращения или в течение 7 дней. Но срок действия составляет 30 дней, а для организаций – 14 дней.

Для оформления необходимо подать бумаги в паспортный стол по месту расположения недвижимости:

• паспорт;
• правоподтверждающий документ (договор мены, купли-продажи и т. п.);
• бланк заявления;
• если оформление возложено на доверенное лицо – паспорт представителя и доверенность.

Но если вы хотите выписаться, то предоставляются следующие документы:

• паспорт;
• бланк заявления (форма №6);
• документ основания на недвижимость, в которую вы желаете прописаться;
• домовая книга – если оформление осуществляется в частный дом;
• военный билет – в случае пребывания на учёте в военкомате (также необходимо переоформится со старого военкомата в новый).

Характерно, что паспорт изымается на 14–30 дней.

4. Свидетельство о состоянии лицевого счёта (или форма №7/копия поквартирной карточки), в которой обозначено наличие/отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Для получения справки по форме №7 необходимо обратиться в бухгалтерию паспортного стола с последующими бумагами:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ на собственность.

Стоит отметить, что выписка должна содержать печать начальника отдела.

5. Справка из налоговой инспекции. Выписка оформляется в том случае, когда недвижимость передавалась по наследству:

• получение документа обосновано, если с момента наследования не истекло 3 лет (с 2016 года – 5 лет);
• если же период истёк, то бумага и соответствующие расходы не требуются;
• характерно, что налог выплачивается только с суммы, которая превышает 1 млн руб.

Для получения понадобится обратиться в налоговою службу по месту расположения квартиры, со нижеследующими документами:

• паспорт;
• документ основания на квартиру;
• заявление.

Потеря одного из документов

Нередко встречаются случаи утери, порчи или кражи документов. Специалисты, в случае потери, правоподтверждающих документов рекомендуют незамедлительно обратиться в органы Росреестра по месту расположения квартиры. Здесь следует подать заявление, чтобы в случае каких-либо действий со стороны мошенников проводился тщательный контроль.

Характерно, что если утеряно свидетельство о регистрации, то восстановить бумагу можно через Росеестр. Для этого понадобится:

• заявление;
• паспорт;
• документ основания;
• оплатить госпошлину в размере 200 р.

Дубликат изготавливается в течение недели.

Также, определяют случаи, когда потеряна правоустанавливающая бумага (документ основания). Но большинство таких документов возможно восстановить или оформить копию. К примеру:

• договор о купли-продажи, составленный в неприхотливой (простой) письменной форме, возможно получить из различных источников: из архивных данных Росеестра или у нотариуса, который заверял бумагу. Можно также обратиться к предыдущему владельцу и оформить копию соглашения. Но что немаловажно все перечисленные дубликаты должны быть заверены нотариально в обязательной основе;

• договор долевого участия, свидетельство о приватизации – повторно восстанавливаются в ФСГУ. Впоследствии также заверяются нотариально;

• если квартира была получена по наследству – следует обратиться к нотариусу, который непосредственно вел ваше дело. Специалист восстановит утраченную бумагу и соответствующе её оформит;

• при потере договора ЖСК восстанавливается справка, свидетельствующая о первом паевом взносе, а впоследствии оформляется и дубликат документа через управление кооператива;

• если утерян договор купли-продажи, который был заключён с 1996-1998 гг, то восстановить или получить копию документа сложно. Это связано с тем, что в этот период была отменена нотариальная регистрация и выходом из ситуации является только апеллирование к другой стороне сделки (продавцу).

Из этого вытекает, что вся документация, заваренная нотариально, подлежит восстановлению у нотариуса. Причем специалист хранит их в своем архиве, но данные также вносятся и в Нотариальную палату (НП). Поэтому, даже если юридическое лицо более не ведёт нотариальную деятельность, то следует обратиться за консультацией в НП.

Такие документы, как справка ЖСК, судебное постановление, договор со строительной компанией – повторно оформляются в соответствующей организации.

Как составить договор купли-продажи

В договоре обязательно должны быть отражены следующие пункты:

• ФИО и паспортные данные участников процесса, включая доверенных лиц.
• Описание документа, на основании которого право возникло у продавца, с обозначением действующей регистрационной записи и даты возникновения (содержится в любом правовом документе – выписке из ЕГРН, ЕГРП, свидетельстве).
• Четкое указание на объект (кадастровый номер, этаж, площадь).
• Цена, порядок оплаты.
• Отсутствие обременений, арестов.
• Отсутствие прописанных жильцов и притязаний третьих лиц.
• Запись о том, что данный договор имеет силу передаточного акта. Можно передаточный акт подготовить отдельно. Данный акт удостоверяет, что продавец действительно передал жилье, а покупатель принял и оплатил. Акт является неотъемлемой частью договора.
• Иной пункт по договоренности сторон. Здесь могут быть прописаны особые условия договора — относительно оплаты (каким образом, когда произойдет передача средств), коммунальных платежей (продавец гарантирует оплату задолженностей в случае выявления долгов). Или состояние квартиры на момент передачи — в каком состоянии отделка, есть ли мебель и какая она.

Сроки рассмотрения заявлений

На сегодняшний день на законодательном уровне не установлен тот максимальный срок, в течение которого банк должен рассмотреть поданные документы.

Минимальный срок рассмотрения в зависимости от банка и предоставленного пакета документов составляет не менее одной недели с момента подачи полного пакета бумаг. Максимальный может быть продлен до двух месяцев. Срок рассмотрения зависит от того, каков объем предоставленных документов, каково их оформление, от полноты пакета.

Кроме того, на увеличение срока рассмотрения заявления оказывает влияние участие в зарплатном проекте конкретного банка его потенциального заемщика, а также наличие у заемщика в банке каких-то счетов, открытых самостоятельно.

В случае, если речь идет о рассмотрении заявки, к которой привлечены поручители или созаемщики, то ее рассмотрение будет проходить дольше, чем заявки без поручителей и созаемщиков. Однако их наличие склоняет к положительному результату банк больше, чем отсутствие таковых.

Оформление договора купли-продажи

Отличительная особенность сделки, определяемая участием банка – обязательное оформление предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке и подписание основного соглашения только после согласования с кредитной организацией.

Предварительный договор обязан включать:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• детальную информацию об объекте недвижимости;
• существенные условия, включающие порядок расчётов, размер первоначального взноса, общую стоимость объекта:
• условия расторжения сделки и возврата внесённого аванса или задатка;
• дату составления и подписи участников.

Похожие записи:

• Как начисляется оплата за воду без счетчика в 2022 году
• Как получить налоговый вычет за обучение в бизнес-школе
• Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении