Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: условия и особенности сделки, пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Как продать долю в однокомнатной квартире
Вам понадобится
- — подтверждения рассылки другим собственникам долей в квартире предложения о продаже с указанием цены и других существенных условий и получения ими этого предложения;
- — стандартный комплект документов на долю в квартире для продажи объекта недвижимости;
- — услуги нотариуса.
Инструкция
По закону преимущественным правом покупки обладают другие собственники доли или долей в той же квартире. Продавец обязан уведомить их о продаже и в течение месяца ждать решения. Только если те откажутся или проигнорируют сообщение, можно выставлять вариант в свободную продажу. Но лишь при наличии письменных доказательств, что всеми сторонами, имеющими преимущественное право покупки, было получено предупреждение. Если все стороны отказываются от покупки и готовы оформить свидетельство об этом нотариально, можно ограничиться устным предложением и оформлением отказов. Но на практике это возможно редко.В остальных случаях оптимально рассылать предложение почтой с уведомлением о вручении.
Если же местонахождение кого-то из собственников неизвестно, придется отправить запрос по последнему известному месту жительства и взять справку из адресного стола о невозможности установить его местонахождение.
Важный нюанс — продавать свою долю третьим лицам можно только по цене не ниже предложенной собственникам с преимущественным правом ее покупки. При каждом снижении процедура с рассылкой предложений и месячным ожиданием повторяется сначала. И только после того, как все собственники других долей отказались от предложения или проигнорировали его и нашелся покупатель на стороне, можно приступать к подготовке документов для оформления сделки. В этом случае особых отличий от технологии продажи других объектов недвижимости нет.
При продаже доли в однокомнатной квартире надо быть готовым к тому, что такое предложение привлечет еще меньше покупателей, чем доля в виде части дома (особенно с отдельным входом или возможностью его устройства) или даже в виде изолированной комнаты.
Поскольку комната одна, полноценно жить в такой квартире будет невозможно. Так что лучше попробовать договориться с другими собственниками и продавать квартиру целиком, а вырученные деньги разделить пропорционально доле каждого.
Иначе если кто и заинтересуется этим вариантом, то лишь по символической цене.
Источники:
- продажа доли в однокомнатной квартире
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.
Заявление подается в письменной форме с прикрепленным чеком об оплате госпошлины и пакетом документов. Форма иска должна соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. Структура такова:
- «Шапка» в правом верхнем углу: наименование суда, ФИО истца и ответчика, их адреса проживания, контактные данные, цена иска. В отношении ответчика также указывается адрес фактического пребывания для своевременного вручения повестки.
- Наименование иска: «О признании доли незначительной и выплате денежной компенсации ее собственнику вместо выдела доли».
- Суть документа. Указывается, где находится жилье, кто является дольщиком и на каких основаниях. Перечисляются аргументы в пользу принудительной продажи. Это может быть невозможность выдела доли в натуре, малая площадь квартиры, неуплата дольщиком платежей за эксплуатацию жилья, наличие у него другой жилплощади, отсутствие взаимопонимания, причем все доводы рассматриваются в комплексе. Обозначается стоимость жилья и сумма, возможная к перечислению дольщику.
- Прошение о признании доли незначительной и назначении выплаты компенсации.
- Перечень приложений.
- Дата и подпись.
Особенности при покупке части жилья
Если вы приобрели часть жилья, то уже автоматически попадаете под исполнение правовых законов долевого имущества. Их принципы зафиксированы Гражданским законом РФ статьями 246 и 247. В них указано, что владеть, распоряжаться и пользоваться этим имуществом могут все совладельцы в равных правах. При этом необходимо учитывать интересы всех, даже тех, у кого самая меньшая часть. Как уже было сказано, по техническим причинам разделить стеной однокомнатную квартиру практически невозможно, поэтому в судовом процессе реально только установить порядок и правила пользования этим жильем. В этом вопросе суд принимает решение, учитывая отдельные обстоятельства каждого собственника:
- есть ли у собственников какие-то другие варианты жилья для постоянного проживания;
- семейное положение обоих дольщиков;
- учитывается факт проживания посторонних особ – иждивенцев;
- финансовое положение собственников и т. д.
Зарегистрироваться по адресу нового места жительства собственник части имеет право без согласия других дольщиков. Но если вы имеете семью и детей и они будут проживать с вами, то обязательно понадобится письменное соглашение всех собственников помещения. Поэтому лучше всего при покупке доли в квартире делить ее на всех членов семьи. В таком случае проблемы с другими собственниками не должны возникнуть.
Возможные риски при продаже доли в квартире
Основные риски, которые необходимо учитывать продавцу и покупателю, связаны с нарушением процедуры уведомления. Например, если согласие на приоритетный выкуп отправлено по почте в последний день месяца, продавец может получить его после регистрации транзакции.
В этом случае договор придется расторгнуть или этот вопрос будет решаться в судебном порядке. Покупатель должен будет вернуть вложения.
На практике получить согласие опеки практически невозможно, так как посторонний человек действительно будет переселен в дом.
Ввиду этих трудностей стоимость этой доли вряд ли будет значительной. Покупателю придется решать множество проблем с переездом с посторонними людьми, что затрудняет реализацию данного варианта сделки на практике. Единственный оптимальный способ — купить его у остальных владельцев.
Чтобы соответствовать всем требованиям законодательных актов и обеспечить защиту ваших интересов, при принятии решения о продаже доли в однокомнатной квартире лучше всего обратиться за помощью к юристу. Юридическая поддержка поможет избежать негативных последствий и рисков.
Как продать долю в однокомнатной квартире и получить ее правильно?
Отчуждение доли в общем благе всегда связано с рядом юридических и межличностных трудностей. Для успешной продажи части жилого помещения обязательно соблюдение юридической процедуры с соблюдением норм гражданского права.
Четкое соблюдение буквы закона гарантирует успешный исход сделки и исключает вероятность участия в споре.
При определении порядка использования свойств стоимость доли будет одна, а если не определена, то другая. Например, когда вы устанавливаете порядок использования, человек становится владельцем определенной комнаты. Он может распоряжаться ею, как ему заблагорассудится.
Когда человек получает целую комнату?
Если вы проживаете в общей квартире, купленной до 2004 года, например, в соответствии с новым Кодексом жилищного строительства, в котором отсутствует понятие «общая квартира». Ранее такая недвижимость считалась самостоятельным недвижимым объектом.
Как отмечает спикер Дома недвижимости Дмитрий Щегельский: «На вторичном рынке недвижимости сделки с одной акцией совершаются в 13% случаев чаще, чем с другими. Они очень востребованы, потому что это единственный способ получить жилье по лучшей цене».
Но бывает и так, что собственники делят имущество, которое нельзя разделить на доли или передать каждому собственнику по одной комнате. Это бывает, когда квартира однокомнатная и у двух хозяев. В этом случае человек владеет виртуальной долей, поскольку фактически разделить такую недвижимость невозможно.
Что установило законодательство
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Центральный закон, который регулирует вопрос долей в однокомнатной квартире — Гражданский Кодекс РФ. В ст.246 ГК РФ установлено, что доля квартиры может продаваться владельцем только при соблюдении правил, указанных в ст.250 ГК РФ. Первый пункт закрепляет за участниками собственности приоритетное, привилегированное право покупки. Данная норма означает, что другие владельцы стоят в первой очереди при продаже по отношению к посторонним лицам. Правило распространяется на все возмездные операции с имуществом, что подтверждается Верховным Судом РФ.
Обращение в суд может понадобиться в следующих случаях:
- Для выкупа незначительной доли у сособственника. Если часть имущества, который владеет другой собственник является небольшой, то можно обратиться в суд для признания ее незначительной и принуждению к совершению сделки. Такой вариант возможен, если у совладельца есть альтернативное жилое помещение и он фактически не живет в данной квартире. Перед направлением документов в суд необходимо собрать денежные средства для выкупа и положить их на счет суда.
- Для принуждения совладельца к выкупу своей доли. При определении порядка пользования однокомнатной квартирой, суд может запретить вселение новому владельцу. Например, если в квартире уже проживает семья с малолетними детьми. Однако новый собственник может обратиться в суд для принуждения жильцов к выкупу. Более того, он может дополнительно взыскать денежную компенсацию за использование его доли.
Заявление подается в письменной форме с прикрепленным чеком об оплате госпошлины и пакетом документов. Форма иска должна соответствовать положениям ст. 131 ГПК РФ. Структура такова:
- «Шапка» в правом верхнем углу: наименование суда, ФИО истца и ответчика, их адреса проживания, контактные данные, цена иска. В отношении ответчика также указывается адрес фактического пребывания для своевременного вручения повестки.
- Наименование иска: «О признании доли незначительной и выплате денежной компенсации ее собственнику вместо выдела доли».
- Суть документа. Указывается, где находится жилье, кто является дольщиком и на каких основаниях. Перечисляются аргументы в пользу принудительной продажи. Это может быть невозможность выдела доли в натуре, малая площадь квартиры, неуплата дольщиком платежей за эксплуатацию жилья, наличие у него другой жилплощади, отсутствие взаимопонимания, причем все доводы рассматриваются в комплексе. Обозначается стоимость жилья и сумма, возможная к перечислению дольщику.
- Прошение о признании доли незначительной и назначении выплаты компенсации.
- Перечень приложений.
- Дата и подпись.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.
Возможные риски при продаже доли в квартире
Даже при соблюдении порядка и сроков при продаже доли риск вмешательства в сделку другими собственниками всё же существует. Если кто-то из них желал купить долю и имел возможность это сделать (а это немаловажно), но по уважительным причинам не успел в срок известить об этом продавца, то он может в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о продаже доли другому лицу, обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке.
Важно! В первую очередь ему необходимо будет доказать свою платёжеспособность на момент спорной продажи.
Ещё один риск при продаже доли возможен в том случае, если в числе долевых собственников есть несовершеннолетние. Здесь перед продажей доли необходимо заручиться письменным разрешением от органа опеки на отказ несовершеннолетнего собственника от преимущественного права покупки. И если квартира однокомнатная, то получить такое разрешение будет весьма проблематично. Потому что вселение в квартиру с проживающими в ней детьми либо одним ребёнком постороннего лица, купившего долю, явно ухудшит условия проживания несовершеннолетних, что само по себе недопустимо.
Другой вопрос — насколько актуальна на рынке недвижимости доля в однокомнатной квартире. Вряд ли у кого-то возникнет интерес стать собственником квадратных метров без возможности комфортного проживания в квартире. А потому единственным оптимальным решением в таких случаях будет покупка доли остальными собственниками.
Однако если нет уверенности в своих силах и знаниях, то лучше всего обратиться за помощью к специалисту. На любой стадии продажи – от принятия решения до подачи документов на государственную регистрацию перехода права – сопровождение юриста поможет избежать ошибок и сложностей.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Как уведомить о продаже
Перед тем, как продать свою долю в квартире другому собственнику, об этом требуется сообщить остальным дольщикам. Законодатель не определяет четкой формы уведомления, однако оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде и содержать все условия сделки, в том числе цену доли, порядок и форму оплаты и др. Уведомление должен получить каждый сособственник по месту жительства.
Есть несколько способов отправки извещения:
- персонально в руки (но позаботьтесь о том, чтобы дольщик подписал два экземпляра уведомления: для себя и для вас);
- с помощью нотариуса;
- заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
- телеграммой и иными средствами связи и доставки, фиксирующих вручение адресату.
У дольщиков есть месяц, чтобы принять или отказаться от оферты. Если сособственники предоставят письменный отказ, советуем заверить его у нотариуса в целях избежания споров.
Молчание дольщика воспринимается как отказ. Если вам не удалось выйти на связь с совладельцем, сохраните доказательства о том, что вы направили надлежащим образом оформленное уведомление. В противном случае заключенная сделка может быть признана ничтожной.