Компенсация коммунальных услуг при УСН
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация коммунальных услуг при УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
-
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
-
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
-
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
-
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
Налоговый учет коммунальных услуг у арендатора — особенности
Признать затраты фирмы по оплате счетов от коммунальных служб в целях налогового учета разрешается только в том случае, если расходы обоснованы. То есть средства были потрачены на удовлетворение непосредственных нужд предприятия. Расходы должны быть направлены на получение в будущем дохода. Чтобы разобраться с данным вопросом, рассмотрим 2 примера:
- Фирма платит по счетам от коммунальных служб за воду и электричество, потребляемые школой, независимой от данной компании. Расходы в данном случае не приводят к получению дохода в итоге, а значит, они необоснованны — учитывать такие траты нельзя.
- Предприятие занимается производством печенья. Для стабильной работы цеха и соблюдения санитарных норм необходима бесперебойная подача в производственное помещение воды и электричества. Затраты на данные коммунальные услуги обоснованны, ведь без этих расходов компания не может заниматься хозяйственной деятельностью и получать доход. Такие затраты учитывать можно.
Для признания расходов по коммунальным платежам необходимо сохранить следующие документы:
- договор с коммунальной службой;
- соглашение с арендодателем об аренде помещения;
- квитанции об оплате счетов по коммунальным услугам.
Теперь разберемся с тем, в составе каких расходов можно учитывать затраты фирмы на оплату коммунальных услуг:
- Если счета от снабжающих компаний оплачивает арендодатель, а компания-арендатор компенсирует ему расходы, траты нужно признать в составе прочих расходов (косвенных). Такие затраты уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в текущем налоговом период и не остаются в незавершенном производстве.
- Если счета от коммунальной службы приходят согласно прямому договору между ней и компанией, расходы фирмы будут признаваться материальными затратами (прямыми). Они должны быть распределены между реализованной продукцией и незавершенным производством.
- Если платежи за коммунальные услуги были включены в размер арендной платы, затраты компании относятся в состав расходов по налогу на прибыль. В учетной политике фирмы должен быть пункт о включении таких затрат в прямые или косвенные расходы, поскольку закон точных указаний на этот счет не дает.
Арендные платежи при УСН
Арендную плату за пользование имуществом «упрощенцы» вправе списывать в расходы. Главное при этом, чтобы понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода. Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.
Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговики часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны. Однако у фирм есть выход.
Компенсация коммунальных расходов при УСН
Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.
Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.
Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды
Возможные варианты приведены в таблице.
| Условие договора | Возникает ли налогооблагаемый доход | |
| Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) | Нет | |
| Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение. Такая форма расчетов может быть отражена:
|
Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:
|
Нет |
|
Да | |
| Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) | Да | |
| Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ (вариант 5). В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:
|
Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ |
Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.
Возмещение коммунальных услуг по агентскому договору.
(МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 05.12.12 N 03-11-06/2/142):
Вопрос: ООО применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Основной вид деятельности — сдача в аренду помещений для размещения магазинов, ресторанов. Договорами аренды предусмотрена обязанность арендаторов оплачивать арендную плату и возмещать коммунальные расходы, включающие оплату потребленной электроэнергии, воды, теплоснабжения.
Договоры на поставку коммунальных услуг заключены с ООО.
Включается ли сумма возмещенных коммунальных платежей в доход, учитываемый при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН?
Если с арендаторами будут заключены агентские договоры на поставку коммунальных услуг, какая сумма будет учитываться в доходах: стоимость коммунальных платежей и сумма агентского вознаграждения или только сумма агентского вознаграждения? Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам определения доходов налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии сост. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Исходя из изложенного, а также учитывая, что суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие арендодателю от арендатора, в ст. 251 Кодекса не предусмотрены, указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В аналогичном порядке в целях налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие налогоплательщику от третьих лиц.
Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН.
Договоры с коммунальщиками напрямую
Для начала остановимся на наименее распространенном варианте оплаты коммуналки – непосредственно арендатором. Речь идет о случае, когда он заключает договоры с коммунальщиками напрямую, в обход арендодателя.
В смысле налогового учета затрат этот вариант для арендатора, безусловно, самый привлекательный. Ведь коммуналку можно беспрепятственно отнести к производственным, а именно – материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Но в то же время данный способ считается и самым проблемным в организационном плане.
Дело в том, что коммунальные службы далеко не всегда идут на прямой контакт с арендатором. И, в общем-то, вправе поступать так на вполне законных основаниях.
Здесь будет уместно вспомнить о правилах энергоснабжения, приведенных в гражданском законодательстве, которые могут быть распространены и на прочие коммунальные услуги в виде тепло- и водоснабжения (ст. 539–548 ГК РФ).
Арендатор может платить за коммуналку самостоятельно только при наличии прямых договоров с соответствующими снабжающими организациями. Однако подобную инициативу чаще всего не поддерживают сами коммунальщики.
В частности, прямой договор с абонентом (потребителем) коммунальная служба может заключить при наличии у последнего энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации, а также приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ).
Иначе говоря, для неукоснительного соблюдения положений ГК РФ о коммунальном снабжении арендатор должен иметь в собственности соответствующее принимающее оборудование, а также тепло-, энерго- и водную сеть. И, конечно, необходима возможность учета арендатором фактического потребления услуг.
Справедливости ради стоит отметить, что в арбитражной практике есть примеры решений, согласно которым субабонент-арендатор вправе вступать в прямые отношения с поставщиком электро- и теплоэнергии независимо от того, в чьей собственности находится принимающая сеть (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24). Однако, по нашему мнению, арендатору нет смысла стремиться к оформлению договоров с коммунальщиками при отсутствии собственных коммунальных сетей и принимающих устройств. Ведь в этом случае возникает вероятность того, что инспекторы воспользуются формальным правом признать такие правоотношения незаконными. И соответственно усомнятся в праве арендатора учитывать коммуналку в налоговых расходах.
Если же по каким-то причинам арендатор все же прибегает к заключению прямых договоров с коммунальными службами, важно не ущемить при этом прав арендодателя. Арендатор должен не только уведомить хозяина помещения о своих намерениях, но и получить его разрешение (постановление ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02).
Описанный способ является единственным, при котором за коммунальные услуги платит арендатор. Во всех остальных случаях расчеты с поставщиками коммунальных благ осуществляет арендодатель.
Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя
В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.
Минфин разъяснил, как организация-арендодатель, применяющая УСН, должна вести учет компенсации расходов на жилищно-коммунальные услуги, поступающей от арендатора.
Таким образом, полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Именно такой природой расходов на коммунальные ресурсы руководствовался ВАС РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 . Но позже в дело вмешались «бухи» (какое милое название для тех представителей профессии, которые вечно заняты разного рода «оптимизациями», без понимания сути бухгалтерского учёта), которых поддержали особо «мудрые» юристы, в том числе в лице судейского корпуса.
Департамент общего аудита по вопросу перевыставления коммунальных платежей по договору субаренды
Ответ Как следует из представленной Вами информации и документов Ваша организация (Арендатор) с согласия Арендодателя сдает в субаренду нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Коммунальные платежи: как включить в затраты
А с другой стороны — при применении общего режима налогообложения суммы коммунальных расходов принимаются в затраты, однако в главе 25 НК РФ нет особой статьи или пункта, специально регламентирующего принятие таких расходов в затраты. Следовательно, и при применении общего режима налогообложения отнесение коммунальных расходов в затраты базируется на общих принципах отнесения затрат к расходам, принимаемым в целях налогообложения (см. выше).
В соответствии с пп.5 п.1 ст.254 Кодекса в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
Налогообложение платежей за коммунальные услуги
А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.
Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.
Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.
Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.
Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Лизинговые платежи могут начисляться:
- исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
- авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.
Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:
- амортизация за время действия договора;
- стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
- выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).
Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Подобный вывод сделан в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616 Минфин России делает вывод, что «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.
Чиновники ссылаются на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.
Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.
Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:
- заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
- документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
- план квартиры с техническим описанием;
- план дома по этажам.
Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.
Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.
Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.
При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.
Автор статьи: Александра Аверьянова
Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.
Попробовать бесплатно
Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).
При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.
Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.
Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.
- Налоговое планирование
- Аудит налогов
- Организация налогового учета
- Учетная политика
- Возврат налогов
- Налоговая нагрузка
Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды
Если в одном здании находятся несколько долевых собственников и только один из них по соглашению между ними расплачивается за коммунальные услуги (назовем его собственником-плательщиком), то суммы возмещения, которые направляют ему другие собственники, он должен учитывать в доходах. Это касается и упрощенцев с объектом «доход ы» Письмо Минфина от 17.02.2014 №/2/6308 .
А смогут ли такие собственники-плательщики, применяющие ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, учесть оплату коммунальных услуг за всех собственников у себя в расходах полностью?
Арендодатель на УСН должен учитывать в доходах суммы возмещения за коммунальные расходы.
Такой вывод содержится в письме Минфина от 21 марта 2019г. N 03-11-11/18649.
Чиновники разъясняют, что арендодатели, применяющие УСН вправе не учитывать только те расходы, которые прямо поименованы в статье 251 НК РФ.
А поскольку в этом перечне нет пункта «возмещение коммунальных расходов», то и оснований не включать эти суммы в «упрощенную» базу тоже нет.
Арендодатели на УСН, с объектом «доходы минус расходы» смогут уменьшить данные поступления на суммы понесенных расходов.
А тем, кто применяет УСН с объектом «доходы», придется заплатить налог целиком.
Возврат к списку
- Основные средства
- Нематериальные активы
- Расчеты с персоналом
- Денежные средства
- Запасы, товары, продукция
- Затраты на производство
- Финансовые вложения
- Капитал и резервы
- Финансовые результаты
- Бухгалтерская отчетность
- Статьи по Бухучету
- Специальное законодательство
- Нормативно-правовые акты
- Основное законодательство
- Новости Росалкогольрегулирования
- Семинары
- Калькуляторы и инструменты
- НДС
- Акцизы
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Налог на прибыль
- Сборы
- Водный налог
- Государственная пошлина
- НДПИ
- УСНО
- ЕНВД
- Транспортный налог
- Налог на игорный бизнес
- Налог на имущество
- Земельный налог
- Коды ОКТМО 2014 года
УСН: учет средств, полученных от арендаторов на оплату коммунальных услуг
Большинство предпринимателей, сдающих помещения в аренду, применяют упрощенную систему налогообложения с объектом «доход». Это вполне объяснимо, ведь в данном случае бизнесмены практически не несут никаких расходов, а доход облагается по ставке 6 процентов. Тем не менее предприниматели, как собственники помещений, несут коммунальные расходы. Вполне логично, что арендаторы по условиям договора возмещают указанные расходы.
По своей сути возмещаемые суммы не являются доходами арендодателя, поскольку в дальнейшем он перечисляет их энергоснабжающим организациям. Однако согласно пункту 1 статьи 346.17 Налогового кодекса, предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, должны учитывать указанные суммы в составе налогооблагаемых доходов.
Такое положение дел не сказывается негативно на бизнесменах, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы минус расходы». Поскольку они отражают полученную от арендатора компенсацию в составе доходов, а после перечисления денег за коммунальные расходы включают их в расходы.
Сложнее обстоят дела для тех, кто применяет УСН с объектом «доходы». Они обязаны эти суммы учитывать в доходах, но по определению у них не может быть никаких расходов. Таким образом, увеличивается налогооблагаемая база на сумму денег, которую они фактически просто перечисляют поставщикам коммунальных услуг, не создавая какой-либо дополнительной стоимости. В связи с этим между бизнесом и налоговыми органами долгое время шла жесткая полемика по данному вопросу, которая чаще всего заканчивалась в суде.
Комментируемое письмо не стало исключением. В нем специалисты финансового министерства сделали вывод, что суммы платежей арендаторов за коммунальные услуги должны увеличивать налогооблагаемую базу по единому налогу по упрощенной системе налогообложения с объектом «доход». Аналогичное мнение официальные органы выражали и ранее (письма Минфина России от 24.10.2011 № 03-11-06/2/145, ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216, УФНС России по г. Москве от 17.11.2009 № 20-14/2/120232).
Подобная позиция ставит предпринимателей на УСН (6 процентов) в менее выгодные условия ведения бизнеса, по сравнению с другими спецрежимниками. С другой стороны, эта категория налогоплательщиков облагает свои доходы по меньшей ставке — 6 процентов.
ВАС поставил точку
Как уже упоминалось, споры между предпринимателями и налоговыми инспекторами по данной проблеме нередко заканчивались в суде. При этом арбитры по данному вопросу не имели четкого единого мнения. Так можно встретить судебные решения, в которых сумма возмещения коммунальных платежей не должна включаться в доходы арендодателя (постановления ФАС Уральского округа от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 № А39-362/2007).
Однако в этом извечном споре, похоже, была поставлена точка в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10. Сразу отметим, что арбитры разделили мнение Минфина и ФНС России и встали на защиту позиции ведомств.
Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения .
Таким образом, теперь предпринимателям будет крайне сложно, а то и вовсе невозможно отстоять свое мнение в суде, поскольку позиция ВАС является определяющей при рассмотрении подобных дел.
Спасение в посредничестве
Раз уж так произошло, что бизнес не нашел поддержки в Высшем суде, то ничего не остается, кроме как искать пути оптимизации налогообложения. Одним из методов снизить налоговую нагрузку является заключение с арендаторами посреднических договоров (агентских или договоров комиссии).
По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. А, согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, арендодатель будет учитывать в составе облагаемых доходов только сумму агентского вознаграждения. Данный вывод следует из письма Минфина России от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55.
Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными. Ведь, согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18.
Эксперт «НА» Д.А. Начаркин
«Мой адрес не дом и не улица» — к сожалению, эта крылатая фраза совершенно не применима к организации. У каждой приличной фирмы есть вполне официальный адрес, по которому она располагается. А раз есть «место жительства», значит есть и сопутствующие расходы — коммунальные.
Давайте сразу определимся, что под статьей расходов «Коммунальные услуги» будем понимать расходы на электричество, воду, газ и т.п. На все то, что делает помещение пригодным для работы организации или ИП.
Компенсация коммунальных расходов при УСН
Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.
Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему. Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг. Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.
Возмещение коммунальных расходов не включено в арендную плату
Достаточно распространена ситуация, когда коммунальные услуги не включаются в арендную плату, то есть когда арендная плата является постоянной величиной, а расходы на коммунальные услуги компенсируются арендатором отдельно. Причем компенсация может производиться как на основании отдельного положения в договоре аренды, так и согласно самостоятельному договору. Ежемесячно сумму возмещения коммунальных расходов арендодатель может отражать в специальном акте (либо в акте на предоставление услуг по аренде), выставляемом арендатору в соответствии со счетами снабжающих организаций. Порядок оформления документов необходимо указать в договоре.
Разберемся, каким образом исчисляется НДС сторонами при таком способе компенсации коммунальных услуг.