Как проходит дарение доли в квартире третьему лицу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит дарение доли в квартире третьему лицу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

Как обезопасить себя при сделках

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры или дома на вторичном рынке, стоит сделать следующее:

• проверить, что супруг единственного собственника дал согласие на покупку — оно оформляется у нотариуса;
• запросить в Росреестре сведения о собственниках и обременении н недвижимость;
• убедиться в наличии согласия органов опеки на сделку, если в числе собственников присутствует несовершеннолетний;
• передавать деньги продавцу с оформлением расписок;
• в договоре прописать пункт, что продавец передает недвижимость, не отягощенную правами третьих лиц;
• указать в договоре тех, за кем остается право пользованием жилья, если такие имеются и покупатель согласен на сделку (п. 1 ст. 588 ГК РФ);
• запросить согласие банка или другой организации, если недвижимость находится в залоге.

Встречаются ситуации, когда размытые формулировки в договоре могут привести к неприятным последствиям. Например, в договоре встречается такая фраза: «ФИО продавца зарегистрирован и проживает по адресу (продаваемой квартиры)». Эта формулировка не дает гарантии, что продавец после подписания договора лишается права пользования жильем. При возникновении споров судья может по-разному истолковать условия договора. Корректной будет такая запись: «Зарегистрированные в квартире ФИО теряет право пользования недвижимостью после государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 292 ГК РФ».

Дополнительные меры безопасности, которые можно использовать для минимизации рисков:

• сделать договор на титульное страхование недвижимости, когда страховая организация компенсирует покупателю рыночную стоимость жилья, если по решению суда сделка купли-продажи будет признана недействительной;
• сравнить запрашиваемую стоимость жилья со среднерыночной: если она существенно ниже — это повод для сомнений;
• поговорить с соседями, проверить данные о предыдущих владельцах квартиры;
• если один из собственников — несовершеннолетний, стоит убедиться, что новые жилищные условия не ущемляют его интересов;
• в случае наличия у продавца детей, стоит уточнить, был ли потрачен материнский капитал на приобретение квартиры; если доли при этом не выделялись, после совершеннолетия ребенок вправе потребовать восстановление своих прав.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
3. Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
4. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
5. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
6. Получить задаток от покупателя.
7. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
8. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
9. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами

Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.

В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:

1. Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
2. Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.

Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:

1. Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
2. Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.

В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:

• дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
• дарение путем прощения долга;
• дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.

При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.

Образец договора купли продажи квартиры в пользу третьего лица

6. В день выражения третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по настоящему договору и принять приобретаемое для него имущество продавец осуществляет передачу этого имущества третьему лицу по подписываемому ими передаточному акту.

1. Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним. Другой вариант развития событий может быть оговорен в соглашении или установлен законом.
2. Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
3. Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.

Случаи, в которых для дарения требуется согласие третьих лиц

Во всех случаях, когда дарение затрагивает интересы третьих лиц, оно должно производиться с их разрешения. Это правило установлено с целью обезопасить участников гражданских правоотношений от предумышленного или случайного нарушения их прав со стороны дарителя и выгодоприобретателя. В противном случае имеют место многочисленные иски по оспариванию сделки дарения третьими лицами.

Специфичные правила установлены на случай дарения имущества, принадлежащего унитарным, муниципальным и госпредприятиям. Собственники таких юрлиц закрепляют за ними имущество на праве хозяйственного ведения (суть режима обозначена в ст. 294 ГК РФ) или оперативного управления (ст. 296 ГК РФ). Согласно ч. 1 ст. 576 ГК РФ, произвести дарение указанного имущества можно только с письменного позволения его собственника. Исключение составляют подарки стоимостью до 3 тыс. руб.

К сведению

Озвучивались предложения изъять из ст. 576 ГК РФ упоминание об оперативном управлении как излишнее. Этот режим сводится к возможности владеть и пользоваться. Правомочностей по распоряжению он не предполагает в принципе.

Существуют определенные особенности дарения имущества, пребывающего в общей совместной собственности. Этот режим:

• согласно ст. 244 ГК РФ, не предполагает выделения доли совладельцев;
• касается неделимой вещи или имущественного комплекса;
• в силу ст. 256 и 257 ГК РФ, по умолчанию распространяется на супругов, а также членов фермерского хозяйства.

Согласно ч. 2 ст. 253 ГК РФ, дарение совместного имущества производится с письменного согласия всех совладельцев.

Относительно супругов правило дублируется в ст. 35 СК РФ. Уточнено, что для совершения мужем/женой сделки с недвижимостью позволение должно быть нотариально удостоверено.

Дарение может иметь форму цессии — уступки дарителем (кредитором) в пользу одариваемого права требования. Обычно смена кредитора в обязательстве не нуждается в согласовании с должником. Но, по ч. 2 ст. 388 ГК РФ, оно обязательно, если в силу специфики обязательства личность кредитора имеет решающее значение для должника.

Оценка значимости личности кредитора при возникновении спора оценивается судом. Существует практика по следующим случаям:

• застрахованное лицо не может подарить право требования возмещения, даже если страховой случай уже настал и оформлен;
• банк не вправе уступить право требования к должнику лицу, не обладающему банковской лицензией (п. 51 Постановления ПВС РФ от 28.06.12 №17);
• нельзя дарить требование, происходящее из трудовых правоотношений;
• невозможно подарить льготу.

По общему правилу, оговоренному ст. 313 ГК РФ, должник вправе договориться с посторонним лицом (например, дарителем) об исполнении им обязательства должника перед кредитором. Последний, в свою очередь, обязан принять исполнение, предложенное дарителем. Примечательно, что кредитор не вправе даже выяснять основания, по которым обязательство выполняет другое лицо.

Согласно ст. 313 ГК РФ, невозможна замена должника, если его личность важна для кредитора. Нельзя перепоручить проведение работ и предоставление услуг (например, создание литературного произведения, проведение маркетинговых исследований). Поскольку дарение обычно касается обезличенных имущественных обязательств, возражения кредитора против замены его должника другим лицом (дарителем) редкостны.

Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.

Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.

С помощью оформления ДКП в пользу третьего лица некоторые пытаются обойти ограничения, связанные с долевой собственностью. Схема достаточно проста: один из совладельцев договаривается с другим о том, что тот якобы приобретает его долю. На самом деле деньги платит сторонний покупатель, в пользу которого будет составлен ДКП. Использовать такой способ продажи крайне не рекомендуется. Факт нарушения интересов остальных совладельцев налицо, доказать его заинтересованным лицам не составит труда. В результате сделка будет признана мнимой, что приведет к ее аннулированию.

Какие риски таит покупка квартиры в пользу третьего лица и стоит ли использовать такую схему? Каждый случай индивидуален – юристы сайта помогут избежать потенциальных рисков и найти оптимальный выход в случае появления претензий со стороны налоговых органов.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Данный вид сделок не относится к исключительным правовым фактам, соответственно предусмотренные в нем сделки подпадают под общие требования налогообложения.

Так, за продажу жилья нужно уплатить 13% НДФЛ, право на налоговый вычет сохраняется. В этом правиле есть исключение, если квартира была в собственности более 5 лет (или 3 лет для подаренных или полученных по наследству объектов недвижимости), то налог платить не нужно.

При этом важно проконсультироваться с юристом, поскольку многие нововведения начали действовать в 2016, 2017 и 2018 годах, поэтому в отношении некоторых объектов могут применятся старые законы.
Еще один момент, необлагаемый минимум. Например, при покупке автомобиля стоимостью ниже 250 000 рублей, платить налог не нужно.

Типовой образец договора купли-продажи в пользу третьего лица

1. Не допускается изменение или отмена положений соглашения, после того, как третье лицо, заявило об исполнении обязательств. Допускается такое изменение только в том случае, когда такие действия предусмотрены составленным соглашением;
2. Третьему лицу могут быть предъявлены такие же требования, какие требования предъявляются непосредственной стороне, которая участвовала в составлении соглашения;
3. В случае, когда третье лицо отказывается от предоставленного права, непосредственная сторона договора, может воспользоваться этим правом и требовать от исполнителя выполнения условий соглашения. Такое действие не допускается только при заключении отдельных видов соглашения.

Соглашение (договор) об исполнении обязательства третьим лицом

Правоотношения между сторонами могут обеспечиваться по-разному. На уровне законодательства предусмотрены самые разные способы от залога до поручительства, которые призваны гарантировать их точное и неукоснительное исполнение.

Отдельные ситуации допускают ограниченное участие и лиц, которые не являются фактически стороной правоотношений.

При этом требуется соблюдение определенной формы, чаще всего таковой выступает соглашение об исполнении обязательства третьим лицом, образец и стандартные требования к нему в 2021 году прописаны законодательно.

Круг гражданско-правовых отношений расширяется с каждым днем. А реалии таковы, что законодательство иногда недостаточно раскрывает некоторые правовые моменты отношений, да и не всегда удовлетворяет практическим потребностям граждан. Особенно это касается сферы торговли.

Похожие записи:

• Штраф за не пропуск пешехода в 2023 году и как его избежать?
• Лишение права управлять автомобилем за долги по алиментам в 2023 году
• Как получить похоронные деньги за умершего