Что такое вид разрешенного использования и как изменить ВРИ земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое вид разрешенного использования и как изменить ВРИ земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Какие есть ВРИ в России

Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:

• 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
• 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
• 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
• 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
• 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
• 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
• 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
• 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
• 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
• 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
• 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
• 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
• 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство

Меняем ВРИ на основной

Поменять текущий вид на один из списка основных проще всего. Для начала соберите следующие документы:

• Паспорт заявителя;
• Выписка из ИСО градостроительной деятельности. Она пригодится для подтверждения того факта, что ВРИ, на который вы хотите сменить текущий, является основным. Ее можно запросить через МФЦ, комитет архитектуры, местную администрацию, департамент градостроительства и пр. Возьмите с собой выписку из реестра и удостоверение личности;
• Кадастровый паспорт земельного участка. Его можно запросить уже в ходе получения услуги;
• Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на участок;
• Письменное согласие других собственников земли и доверенность от их имени, которая предварительно проверена и заверена нотариусом;
• Заявление на смену текущего ВРИ. Его можно заполнить на месте или заранее.

Изменение целевого назначения

А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?

Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.

Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.

Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.

На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.

Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное

Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:

• паспорт надела;
• правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
• свидетельство о праве собственности на объект строительства;
• топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
• план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
• документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
• санитарно-эпидемиологическое заключение.

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Итак, предположим, рассматриваемому участку присвоена категория земель сельскохозяйственного назначения. О каких видах разрешённой деятельности можно сказать в данном случае? Для чего разрешено использовать такие земли?

1. Позволяется использовать участок для ведения подсобного хозяйства. Под этим описанием могут иметься в виду самые разные виды деятельности, но они в обязательном порядке должны иметь отношение к сельскохозяйственной деятельности. Как правило (в редких случаях возможны исключения) строительство здесь запрещено.
2. В некоторых случаях землю выделяют для строительства дачи. Как понятно, строить здесь можно, но такой дом имеет определённые юридические ограничения. Земли сельскохозяйственного использования, данные виды разрешённого использования не позволят получить регистрацию по данному адресу. В определённых случаях участок предоставляется именно для проведения садоводческой или огороднической деятельности. В таких случаях речь идёт о некоммерческих объединениях граждан. Целью таких объединений не должна быть коммерческая деятельность. Скорее, в этом случае речь идёт о деятельности в общественных целях. Наиболее распространены следующие три организационных формы для таких товариществ: товарищество, имеющее некоммерческое направление, потребительский кооператив и некоммерческое партнёрство. Важно заметить, что на этих землях разрешено не только заниматься соответствующими видами сельскохозяйственной деятельности, но и можно построить свою дачу. Законодательство России позволяет физическому лицу провести регистрацию по данному адресу при соблюдении определённых условий.
3. Ещё одним видом разрешённой деятельности является фермерское хозяйство. Здесь рассматривается объединение граждан, которые занимаются выращиванием или переработкой сельхозпродукции. Основателями здесь может быть один или несколько граждан, владеющих землёй и средствами производства на условиях долевой собственности. Такие земли сельскохозяйственного назначения и виды разрешённого их использования включают в себя содействие развитию фермерских и крестьянских хозяйств.
4. При занятиях животноводством речь идёт не только о тех землях, где находится скот постоянно, такие земли сельскохозяйственного использования подразумевают включение таких участков, где происходит выпас скота или кошение сена для создания запасов для животных на зимний период.
5. Иногда может упоминаться такой комплексный вид деятельности, как сельскохозяйственное производство. Здесь разрешено не только выращивать, но и перерабатывать такую продукцию. Если речь идёт о приобретении участка с таким видом разрешённой деятельности, будет разумным прояснить для себя вопрос о том, нет ли здесь каких-либо дополнительных ограничений. Это нужно для того, чтобы не получилось, что был приобретён неподходящий участок, у которого потребуется поменять виды разрешённого использования земли сельхозназначения.

Перевод в другую категорию

Что делать, если данный участок уже находится в собственности, но всё-таки подходящего вида разрешённой деятельности не имеется? Что делать, если возникает необходимость ходатайствовать об изменении категории земель? Если использование земель сельхозназначения требует изменить их категорию? Это долгий и трудный процесс, однако, всё же это остаётся возможным.

Такие юридические действия не могут быть сделаны в тех случаях, когда право собственности на земельный участок не было надлежащим образом оформлено. Прежде всего нужно получить кадастровый паспорт на эту землю и затем зарегистрироваться в Едином реестре прав собственности на недвижимость.

Хотя это сделать необходимо, такие процедуры могут стоить немало.

При обращении в государственные органы с просьбой, чтобы была изменена категория земли, которая имеет в данный момент сельскохозяйственное назначение, нужно привести соответствующие для этого аргументы. Их перечень приведён в законодательстве.

1. Предполагаемая консервация земель.
2. Если данный участок в будущем должен оказаться частью заповедных земель. То есть, он станет частью природной территории, которая будет охраняться в особом режиме.
3. Известно, что население тех или иных населённых пунктов постепенно растёт и их территория увеличивается. В процессе такого увеличения некоторые территории, которые прежде имели сельскохозяйственное назначение, со временем становятся частью городской территории. Таким образом, расширение территории городов или сёл может быть достаточной причиной для изменения категории данного участка земли.
4. Современная цивилизация, кроме всего прочего, характеризуется устойчивым ростом промышленного производства. В частности, возможны ситуации, когда на бывших сельскохозяйственных землях происходит строительство промышленных объектов.
5. Одним из направлений развития становится строительство разного рода линейных объектов. Кроме территории для их размещения, дополнительно для них нужна полоса земли, идущая с обеих сторон и подъездные пути для проведения техобслуживания или ремонта. Иногда для этого могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения. Такие изменения обязательно должны сопровождаться планом, по которому планируется производить рекультивацию земель.
6. Земля, которая используется для сельскохозяйственной деятельности, со временем может потерять нужные для этого свойства. Причины могут быть различными. При этом возможна передача таких участков в фонд запаса, водный или лесной фонд.
7. В том случае, если было открыто месторождение полезных ископаемых, использование разрешённого использования земельных участков можно изменить. Но сделать это можно только при условии предоставления плана проведения рекультивации земли.
8. При дальнейшем развитии местной инфраструктуры могут понадобиться новые объекты, которые имеют коммунальное или бытовое значение. Под них могут отвести бывшие сельскохозяйственные земли, но лишь при том условии, что иным образом это размещение выполнить было нельзя.
9. Причины, которые соответствуют уровню межгосударственных отношений. Если у РФ есть обязательства перед другими государствами по размещению военных объектов на данных землях. Это является одной из причин, которая может привести к изменению категории участков сельхозназначения.

Указанные причины на законодательном уровне могут быть аргументами для рассмотрения вопроса об изменении категории сельскохозяйственных земель. Однако у рассматриваемого вопроса имеется и другая сторона.

1. Это имеет место тогда, когда говорят о сельскохозяйственной земле, которая обладает особыми продуктивными свойствами.
2. Другой критерий запрещения является ценностным. Если кадастровая цена данного участка на 50% больше средней кадастровой цены на землю сельхозназначения в этом районе.

Наиболее распространена такая мотивация, как изменение категории в связи с включением территории в состав земель населённого пункта. Кто уполномочен рассматривать этот вопрос? Обычно это решение принимают органы муниципальной власти. В некоторых случаях такие вопросы решают исполнительные органы государственной власти. Последний вариант имеет место тогда, когда рассматриваемый участок относится к ведению государства.

Основные виды использования земель

Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.

Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:

• возведение капитального строения;
• организацию дачного участка;
• организацию личного подсобного хозяйства;
• коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
• строительный бизнес;
• иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.

Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:

• п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
• ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
• п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
• ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.

Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.

Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.

Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.

Документы, которые требуются для процедуры

Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:

• паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;

• правоустанавливающее свидетельство на землю;

• согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.

Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).

Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:

• паспорт и его копию для всех правообладателей;

• для ИП — предоставить соответствующий бланк;

• выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;

• правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;

• планировочные обоснования.

Как быстро изменить ВРИ?

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Виды разрешенного использования земельных участков

Следует учесть, что законодатель предусмотрел следующее виды разрешенного использования:

1. Основные. Данные вид разрешенного использования предусмотрен изначально для данного земельного участка исходя из зоны, в которой он находится местоположением. Использование данного участка не предполагает дополнительных разрешений.
2. Условно-разрешенные. Данный вид использования предусмотрен органами государственной власти в соответствующем градостроительном регламенте и для его реализации предусмотрен разрешительный порядок. Данное разрешение получается у органа власти на основании заявления правообладателя;
3. Вспомогательные. Такое использование подразумевается исключительно в дополнении с вышеуказанным и не может использоваться самостоятельно.

Ответственность за нецелевое использование земель

Государство жестко контролирует целевое применение земель. Владелец не может самовольно возвести на собственном садовом участке магазин или многоэтажный жилой дом – на территории с/г назначения. Для этого предварительно нужно изменить вид разрешенного использования. Существуют и другие причины таких изменений, например, желание увеличить стоимость недвижимости при перепродаже.

Нецелевое применение земель чревато привлечением к административной ответственности. Владельцы караются штрафами в размере от 3 000 до 20 000 рублей и более, что зависит от характера нарушений. Своевременное изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения и других категорий участков позволяет избежать неприятностей с государственными органами. Разрешение на проведение подобных операций предоставляет – земельный комитет, районная, городская либо областная администрация. Для этого нужно собрать пакет документов, приложив их к заявлению.

Подробная информация по данному вопросу есть на официальных сайтах перечисленных инстанций.

Похожие записи:

• Режим тишины Новосибирск в 2023 году
• процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году