Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Как происходит расторжение ипотечного договора
Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.
Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:
- основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
- банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
- существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
- одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.
Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:
- копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
- платежные поручения на оплату;
- документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).
Договор ипотечного страхования как основа отношений с кредитором
Договор ипотечного кредитования заключается на длительный срок, его оригинал должен храниться у заемщика. В этом документе прописываются проценты за пользование кредитом, механизм его погашения (сроки и суммы взносов), штрафы за просрочки по выплате и условия расторжения.
Расторжение ипотеки может потребоваться по разными причинам, приведшим к невозможности дальнейшей оплаты заемных средств — например, при утрате стабильного заработка, из-за болезни, в связи с арестом счета и имущества заёмщика, после кражи или стихийного бедствия.
Независимо от конкретной причины, перед заемщиком в самом общем случае стоят три основные задачи:
- собственное расторжение договорных отношений в банком-кредитором;
- добиться разрешения на продажу залоговой квартиры и продать ее максимально выгодно:
- добиться списания накрученных штрафов и пени.
Важно: в договоре об ипотеке обязательно должны быть описаны признаки, позволяющие признать заемщика попавшим в сложные жизненные условия, делающие невозможной дальнейшую выплату ипотеки.
Альтернатива расторжению договора
Если клиент не в состоянии выполнять обязательства по ипотечному договору, то лучше не усугублять ситуацию и сразу прийти с банком какому-либо соглашению: от предоставления отсрочки в выплате основного долга, до реализации жилья.
Лучшим решение для клиента будет предоставление «кредитных каникул» — отсрочка в выплате основного долга, когда заемщик от трех месяцев до полугода выплачивает лишь проценты. Это позволяет выровнять ситуацию, не допустить просрочек во время каких-то трудных жизненных ситуаций – болезни, потери работы.
Реструктуризация задолженности – так же неплохой выход. При переоформлении кредита на более долгий срок в том же банке в переплате выиграть не удастся, но зато снижение ежемесячного платежа при увеличении срока кредита (пролонгация) позволит оставаться на плаву и гасить ипотеку, несмотря на временные трудности. Это в любом случае лучше, чем бороться с просрочкой.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Одобрят ли потом ипотечный кредит
Подача повторной заявки на ипотечный кредит возможна сразу после истечения срока одобрения по предыдущей, либо при досрочном отзыве заявки клиентом.
А может ли отзыв ипотечной заявки как-то отрицательно повлиять на кредитную историю клиента? Для начала отметим, что в кредитном бюро фиксируются сведения об одобрении займа либо об отказе в его одобрении. То есть наличие информации об одобренной заявке должно характеризовать заемщика с положительной стороны, поскольку банк при принятии такого решения полностью проверил клиента.
Кредитный рейтинг пользователя снижается в случае неисполнения обязательств (кредитных, коммунальных, алиментных), просрочки платежей, исполнения обязательства с помощью реализации заложенного имущества. Отзыв заявки на предоставление займа в этот список не входит.
Однако, неизвестно, как именно будет расценен отзыв заявки при проверке по новому заявлению. Одобрение кредита зависит от многих факторов, в частности: платежеспособности и благонадежности клиента, оценки рисков банка, анализа кредитной истории на наличия нарушений по прошлым договорам. Скажем прямо, если заявок было несколько, и ни одна из них так и не преобразовалась в кредит, это может натолкнуть кредитора на мысль, что клиент планирует оформить сразу несколько кредитов. Как мы понимаем, это существенно повышает риски невозврата задолженности.
Возможно будет интересно!
На какую сумму может рассчитывать заемщик при оформлении ипотеки в 2019 году
Так или иначе, однозначно ответить, повлияет ли отзыв предыдущей заявки на последующее одобрение ипотеки, невозможно. Все зависит от конкретных параметров запрашиваемого кредита и соответствия заемщика иным банковским критериям.
Расторжение ипотечного договора через суд
Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.
Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).
Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.
Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).
В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
В любой из перечисленных ситуаций может возникнуть необходимость в расторжении договора. Инициатором выступает любая из сторон. Возможно и расторжение по соглашению между кредитором и заемщиком.
Последний вариант наиболее предпочтителен. Не тратится время на судебные заседания, не оплачиваются пошлины. Заемщик вносит оставшуюся сумму, договор расторгается, с квартиры снимается обременение. На практике этот способ используется редко. Инициатором расторжения чаще выступает кредитор, хотя закон дает сторонам равные права.
Судебная практика по вопросам расторжения ипотечных договоров
Что говорит о расторжении договора ипотеки судебная практика? Есть ли у заемщика шанс отстоять квартиру и доказать недействительность соглашения. Анализ решений судов различных инстанций показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу кредитора.
Ссылки заемщиков на то, что они не поняли или не прочитали все положения соглашения, не принимаются во внимание. Не учитываются и слова о том, что менеджер торопил при подписании, говорил, что «договор стандартный, ничего нового в нем нет». Для судьи важны только доказательства, факты, свидетельствующие о нарушении закона.
В то же время суды все чаще отказывают банкам в дополнительных требованиях, если спорная квартира принимается кредитором в счет погашения обязательства. В этом случае банки не вправе претендовать на суммы сверх полученного, если стоимость квадратных метров меньше суммы задолженности.
Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:
- смерть кредитуемого;
- получение заемщиком инвалидности;
- развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
- наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.
Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.
Внимание! Если при подаче иска ссылаться на закон о защите прав потребителей (если имеются основания), можно избежать оплаты госпошлины.
При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.
Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.
Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.
Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.
Специалисты нашего сайта подготовили для вас и другие публикации о документах, необходимых для ипотеки. Ознакомьтесь с тем:
- как зарегистрировать ипотечный договор;
- что такое справка по форме банка и 2-НДФЛ;
- нужно ли согласие супруга на ипотеку;
- как заполнить и подать заявку на такой кредит.
Как происходит расторжение ипотечного договора
Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.
Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:
- основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
- банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
- существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
- одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.
Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:
- копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
- платежные поручения на оплату;
- документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).
Важно! Судья при рассмотрении дела руководствуется действующим законодательством (ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ) и положениями договора. Если заявитель считает, что отдельные положения соглашения нарушают его права, это нужно указать и обосновать в заявлении.
Если судья принимает решение расторгнуть договор, квартира подлежит реализации с торгов через электронные торги. На первоначальном этапе проводится оценка. В случае, когда заемщик не согласен с цифрами, обозначенными в отчете, он может их опротестовать. Оплачивать новую процедуру будет он сам.
Изначально квартира выставляется на торги за 80% от оценочной стоимости. Если желающих приобрести не нашлось, цена снижается на 15-30%. Если в итоге квартира продается за сумму, превышающую задолженность, остаток передается заемщику.
Для клиента важно знать не только, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком, но и сколько придется за это заплатить. И здесь возможны нюансы. Некоторые кредиторы непосредственно в контракте прописывают всевозможные пени и штрафы за проведение подобной операции.
Помимо этого заемщик оплатит:
- судебные издержки, госпошлину за подачу искового заявления;
- услуги юриста;
- оценку недвижимости для последующей реализации через торги;
- 350 рублей в качестве пошлины при аннулировании закладной и исключении сведений о ней из Госреестра;
- 350 рублей, если в закладную вносятся изменения и дополнения. Такая же сумма оплачивается за корректировку записей в ЕГРН.
Сумма издержек может быть значительна. К тому же банк за весь период, пока договор не расторгнут, будет начислять проценты и пени, если от заемщика не поступают плановые платежи.
Соглашение сторон в рамках судебного процесса
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.
Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.
Как отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку
Если залогом при ипотечном кредите выступает недвижимость, ранее находившаяся в собственности заемщика, то в большинстве случае проблем с расторжением договора не возникает: недвижимость продается, из полученных средств погашается долг. При этом можно обойтись без штрафных санкций. Если же на средства ипотечного кредита приобретена недвижимость, которая становится залогом, то самостоятельно решить вопрос, как отказаться от квартиры в ипотеке, заемщик не сможет. Без участия банка продать предмет ипотеки не получится.
Отсрочка платежей может не спасти, продать недвижимость не всегда возможно. Если решение расторгнуть договор является взвешенным и окончательным, необходимо приготовиться к тому, чтобы пройти этот весьма непростой путь до конца.
Чтобы отказаться от сотрудничества с банком, потребуются не просто железные аргументы, но и серьезная доказательная база. Финансовая организация будет стремиться возместить убытки, начисляя штрафы и неустойки, действия будут достаточно жесткими.