Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

Юридическая подготовка

Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.

• Важно подготовить следующие документы:
• свидетельство о регистрации права собственности;
• поэтажный план;
• справка о балансовой стоимости помещения;
• паспорт БТИ на здание;
• заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
• правоустанавливающие документы.

В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:

• полные данные о покупателе и продавце;
• кадастровые характеристики объекта продажи;
• точный адрес;
• тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
• площадь, этаж, в каком здании расположено;

сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;

• способ и срок расчета;
• сроки передачи объекта продажи.

Заготовка ответов на “блицопрос”

Грамотный покупатель, особенно опытный инвестор с деньгами, задает вопросы:

• Почему вы продаете именно за 32,5 млн рублей, это на 1,5 млн выше рынка?
• Сколько посетителей заходит в магазин?
• Как идут дела у арендатора?
• и еще раз Почему продаете?

Ответы на них нужно готовить заранее. Вопросы — это возражения и потенциальная попытка покупателя сбросить цену.

Очевидный и безобидный вопрос “Почему продаете?” ставит многих в тупик. Собственники придумывают ответы на ходу. Иногда они не имеют никакого отношения к реальности. Среди ответов бывает такое: “Устал от бизнеса, хочу отдохнуть”. Это детский сад, а не ответ Продавца. Он показывает вашу неопытность в продаже коммерческой недвижимости. Подготовьте что-то стоящее. Например:

• хочу закрыть все кредитные обязательства, вот выписка из банка (дайте покупателю шанс проверить ваши слова);
• планирую вложиться в недвижимость в еврозоне, нужны дополнительные средства.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

• кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
• показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
• непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

• при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
• услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Как продать недостроенный дом с земельным участком

Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.

Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.

Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом

Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.

В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.

Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.

Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.

Какую цену установить на бизнес

Перед установкой цены товар нужно оценить. Конечно, за сколько продать бизнес решаете вы, но вам в помощь существует несколько способов оценки: доходный, расходный и сравнительный.

Доходный – оценка исходя из окупаемости: за сколько дней, недель, месяцев или лет бизнес выйдет в плюс. Например, дело приносит 100000 чистой прибыли в месяц. Тогда цена продажи – 1-1,5 миллиона рублей.

Расходный –оценка исходя из стоимости создания. То есть, в учет идет все оборудование, помещение, время, за которое бизнес дошел до нынешнего уровня. Оценка таким способом возможна только при проведении инвентаризации и ведения финансовой отчетности.

Сравнительный – самый простой способ оценки, при котором бизнес просто сравнивают с аналогичными. То есть, если завод по производству кирпичей в примерно таком же месте, с такой же прибылью и так далее, стоит 5 миллионов, то и ваш стоит 5 миллионов.

Критерии, влияющие на стоимость:

• подтверждение дохода;
• налаженные процессы;
• описание процессов;
• возраст.

Распространенные ошибки при продаже квартиры:

• неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
• неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
• неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
• неузаконенная перепланировка;
• размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

Подводные камни при продаже коммерческой недвижимости

Недвижимость, которая приносит стабильный доход, вряд ли будет кто-то продавать. Поэтому, большинство предложений на рынке – это новые помещения в молодых районах или в новостройках. Почему же их так тяжело продать?

1. Мало кто захочет покупать «кота в мешке», люди хотят вкладывать деньги в ликвидные проекты. То есть, новое помещение требует тщательного изучения инфраструктуры, градостроительных планов и так далее. Кроме того существуют различные ограничения на использования помещений, которые придется решать новому владельцу.

2. При продаже-покупке коммерческой недвижимости учитываются такие факторы:

· Доход, который будет получен с данного объекта.

· Возможные риски, связанные с получением дохода.

· Период окупаемости объекта.

· Его географическое положение.

· Наличие коммуникаций и косметического ремонта.

· Количество этажей, общую площадь и прочие показатели.

Главным же фактором остается будущий доход и истекающая из него окупаемость. Если помещение новое, правильно просчитать эти два фактора практически невозможно, что повышает риски.

Сам термин «коммерческая недвижимость» подразумевает получение дохода. В большинстве случаев, основных доходом является арендная плата, то есть, доход и недвижимость непосредственно связаны. При этом оценочная стоимость коммерческой недвижимости тем выше, чем выше получаемый с нее доход. Соответственно оценить недвижимость, которая не была в аренде практически невозможно.

Конечно, можно исходить из ее себестоимости, но такой подход не всегда верен. Не ни какой гарантии, что инвестиции оказались удачными.

Как выгодно продать коммерческую недвижимость

Как мы видим продажа нового объекта дело непростое, и гарантировать результат и прибыль вам не сможет никто. Однако выход есть – поиск арендаторов. Конечно, и у этого способа есть свои минусы:

· Вам придется потратиться на приведение помещения в надлежащий вид.

· Заняться поиском арендатора.

· При необходимости перевести помещение из одного вида в другой.

Однако при правильном и вдумчивом подходе вы получите нужный результат:

· Инвесторы более охотно покупают помещение уже с арендаторами.

· Оценить коммерческую стоимость недвижимости будет намного проще.

· Помещение можно будет продать значительно дороже от начальной стоимости.

Как ускорить продажу коммерческой недвижимости?

Чтобы быстрее продать любой коммерческий объект, стоит воспользоваться несколькими советами:

• Проведите предпродажную подготовку. Помещение должно произвести положительное впечатление на потенциального покупателя, недорогой косметический ремонт повысит шансы на успешное заключение сделки.
• Воспользуйтесь услугами риелторов. Профессионалы не только размещают объявления, но и используют другие возможности поисков покупателей. Занесение объекта в специализированные базы данных значительно ускоряет процесс и помогает добиться требуемого результата.
• Размещайте объявления на специализированных площадках. Обычные сайты объявлений могут не дать результата, лучше воспользоваться ресурсами, которые посещает целевая аудитория.
• Публикуйте как можно более полную информацию об объекте, указывайте преимущества, благодаря которым он будет интересен покупателям. Например, это размещение в уже обжитом районе, близость остановок транспорта и т.д.

Как подготовить коммерческую недвижимость к продаже

Продажа коммерческой недвижимости требует тщательной подготовки, ведь от этого зависит успех сделки. Подготовка качественного предложения – один из самых важных этапов.

Перед продажей всегда необходимо привести в порядок объект, это касается не только вида здания, но и всех документов. Хороший вид объекта привлечет потенциальных покупателей. Многие покупатели приходят из “интернета”, поэтому фото должны быть максимально хорошего качества.

Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Стоит отметить, что если вы продаете офис, то охотнее его купят с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет дольше искать клиента. У такой недвижимости больше шансов с умеренным ремонтом.

Важен и порядок в документах. Как правило, коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Но если объект будет подготовлен к продаже и будет юридически чистым, то есть все шансы продать его быстро и выгодно.

Расчет стоимости недвижимости

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Как быстро и выгодно продать?

После принятия решения о продаже коммерческой недвижимости, естественно, каждый стремится сделать это как можно быстрее. Чтобы все сложилось удачно, необходимо придерживаться следующих правил:

• Подготовить данный объект к продаже – стоит освежить ремонт, убрать все ненужные вывески и расклейки (оставшиеся от бывших арендаторов).
• Установить реальную (адекватную) цену – для этого необходимо провести мониторинг аналогичных предложений на рынке недвижимости, сравнить по месту расположения, площади, наличию парковки, транспортной доступности, качеству ремонта. Если стоимость объекта установлена реальная, то продажа обычно происходит быстро.
• Нужно правильно подать информацию – в тексте объявления указывается информация о размерах и площади объекта, о ремонте, подробная техническая характеристика. Если речь идет о здании, то обозначается этажность, также нужно расписать – из каких материалов сделаны стены, перекрытия.

  Обязательно приложить красочные фотографии, причем не только самого помещения или здания, но и прилегающей территории. Потенциальный покупатель должен понимать, чем эта недвижимость для него интересна и удобна. Объявление стоит распространять на различных площадках: в интернете, в газетах, на телевидении (можно бегущей строкой), на уличных билбордах (арендовать), а также можно еще расклеить на остановках.

• Все документы должны быть оформлены строго в соответствии с законом – не должно остаться никаких неузаконенных перепланировок, сделать новый кадастровый паспорт (если требуется), все коммерческие помещения должны обязательно относиться к нежилому фонду (если нужно, то перевести). Документация должна быть абсолютно готова к проведению сделки.
• Сделка купли-продажи должна проводиться грамотно – договор необходимо составлять и заключать в соответствии с законодательством.

Заниматься продажей недвижимости можно самостоятельно или с помощью риэлтора. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы.

Различия в оформлении сделки между физическими лицами, юридическими и ИП

Различия в оформлении сделки купли-продажи коммерческой недвижимости физическим лицом, ИП и юридическим лицом физическим и юридическим лицам достаточно заметны. Если покупатель – юридическое лицо:

• Проверка всех документов будет проводиться долго и тщательно. Крупные компании поручают эту процедуру своим юристам. Будут проверяться данные на собственника объекта недвижимости (причем, предыдущего в том числе), сверяться данные из Росреестра, особое внимание будет уделяться правоустанавливающим документам.
• Изучается возможность оспорить сделку третьими лицами.
• Понадобится предоставить все учредительные документы компании.

Если покупатель – физическое лицо:

• Процедура продажи обычно происходит гораздо быстрее, чем юридическому лицу. Если покупателя устраивает цена, расположение и внешний вид объекта, то в скором времени и заключается договор.
• Потребуется дополнительно к стандартному пакету документов добавить нотариально заверенное согласие от второго супруга на покупку коммерческой недвижимости.

Что такое коммерческая недвижимость

Статус единицы коммерческой недвижимости присваивается объектам, используемым владельцем в коммерческих целях и приносящим ему прибыль. К списку данной недвижимости относятся сооружения, подходящие для использования в качестве банков, кафе и ресторанов.

Также сюда можно отнести все нежилые объекты вроде цехов и других похожих производственных площадей. Важно отметить, что коммерческая недвижимость является капитальным сооружением.

Данная недвижимость, как и обычная, может быть куплена, продана, сдана в аренду или обменена. В современных реалиях, инвестиции в коммерческую недвижимость особенно привлекательны по той причине, что ее можно выгодно реализовать. У вас есть возможность не только сохранить свои деньги, но еще и получить дополнительные доходы.

Похожие записи:

• Алименты на ребёнка в Калуге в 2023
• Утилизируем автомобиль правильно: пошаговая инструкция
• Как развестись: исчерпывающее руководство