Договор займа между физическими лицами под залог квартиры — возможно или нет?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор займа между физическими лицами под залог квартиры — возможно или нет?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Что делать, если долг не возвращают?
Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.
В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.
В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.
Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.
Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.
При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.
Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости — образец
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Оформление закладной на недвижимость между физлицами
Существующее правило о том, что заключить договор залога имущества между физлицами можно в устной или письменной форме, не совсем применимо по отношению к сотрудничеству, где гарантией выступает жилплощадь. Так как в этом случае применимо ограничение, наложенное ст.808 ГК. Согласно этому нормативу устная договоренность возможна, если ее сумма не превышает 10 МРОТ, применяемых в гражданско – правовых делах.
Устная форма договоренностей с недвижимостью почти никогда не практикуется
В текущем году, также как и в 2021 этот критерий остается эквивалентным 100 рублям (ст. 4, 5 закона № 82-ФЗ). Для устной договоренности стоимость жилплощади не должна превышать 1000 рублей. То есть все контракты с присутствием обеспечения в виде квартиры заключаются в письменной редакции.
Аналогичный принцип распространяется на безвозмездность соглашения. Отсутствие процентов предусмотрено при сумме сделки до 50 МРОТ (или 5000 рублей). Также безвозмездность предусмотрена, если предметом контракта стали вещи, определяемые родовыми признаками или в нем четко предусмотрено отсутствие дополнительных выплат.
В разделах займового соглашения прописываются такие сведения:
- Место и дата проведения мероприятия.
- Полные данные заимодателя и залогополучателя с указанием адреса регистрации и фактического проживания.
- Развернутый предмет уговора.
- Дополнительные условия.
- Правомочность сторон.
- Ответственность и обязательства, предусмотренные операцией.
- Вступление в силу и действие контракта.
- Реквизиты и подписи сторон.
Два отдельных документа, которыми являются закладная и займовое соглашение, объединять в один нельзя, поскольку гарантия является только дополнительным обстоятельством. Недействительность займа влечет аннулирование залогового обеспечения. договора залога недвижимости между физическими лицами можно на сайте.
Требования к имуществу
В залог принимается не всякая недвижимость. Во-первых, банк устанавливает определенный перечень типов объектов, в который могут входить квартира, апартаменты, частный дом, секция таунхауса, коттедж, доля или комната в квартире, земельный участок, коммерческое строение и даже гараж.
Во-вторых, к объектам недвижимости предъявляется ряд требований:
- нахождение в законной собственности и приватизация (для передаваемых в залог объектов, принадлежащих заемщикам);
- расположение в городе предоставления кредита или его области (как правило, не дальше определенного установленного кредитором расстояния);
- отсутствие любых обременений (в их перечень включаются наложенные аресты, имеющиеся залоги по другим существующим долговым обязательствам, прописанные в жилплощади или владеющие ею несовершеннолетние, несогласные на закладывание совладельцы);
- наличие нужных коммуникаций (для объектов жилого назначения);
- капитальные стены и перекрытия;
- нормальное состояние (то есть не требуется реконструкции или капитального ремонта, строение не поставлено в очередь на снос);
- недвижимость не старая (принимаются объекты определенных лет постройки).
Для чего нужен залог?
Нередко продавец и покупатель прибегают в процессе заключения договора купли-продажи к дополнительному обеспечению, которое должно обеспечить положительный исход сделки.
Особое внимание в таком случае следует уделить документальному оформлению залоговых обязательств. Под залогом понимается определенное обеспечение, которое передается продавцу и не возвращается покупателю в случае нарушения им своих обязательств. Нарушением может являться отказ от заключения договора в обусловленные сроки или от перечисления денег в договорном порядке.
Залог обычно требуется при невозможности заключения базового договора купли-продажи в текущий момент. Тогда после проверки сделки на юридическую чистоту, на отсутствие обременений на квартиру и легальность владения ей продавцом сторонами подписывается предварительное соглашение с указанием на наличие залога.
Согласно предварительному договору с залогом не происходит перехода прав собственности от продавца к приобретающей квартиру стороне.
Для полного восприятия происходящего события следует понимать, что такое договор займа с заверением.
Под это понятие попадают соглашения, заключенные на условиях, когда одна сторона передает визави оговоренную денежную сумму на условиях ее возврата в обозначенный момент.
При этом за получателем закрепляются проценты за владение деньгами и обеспечение в виде квартиры, земельного участка или транспортного средства.
Такой вид взаимодействия предусмотрен законодательством, именно в ГК прописаны следующие статьи относительно этого вида сделки:
- Статья 807 – раскрывающая исчерпывающее понятие уговора.
- Формат заключаемых условий обозначен в статье 808.
- Существующие стандартные особенности собраны в статье 809.
Взыскание заложенного имущества
Порядок взыскания заложенного имущества определяет ст.349 ГК РФ. Заемодателем подается обращение в суд по поводу взыскания имущества с заемодержателя, оставленного под залог. В суд предоставляются все необходимые документы, которые являются официально зарегистрированными и имеют законную силу. После подачи обращения, в случае, если судом будет принято решение о том, что взыскание с заемщика должно быть произведено, выносится решение, в котором полностью расписывается за что и по каким причинам с заемодержателя будут взыскивать долг.
Помимо основного долга, держатель займа может быть привлечен к тому, чтобы оплатить установленные штрафы и пени за отказ выплачивать задолжность перед кредитором, а также государственную пошлину за судебное разбирательство.
Требования к договору залога
ГК регламентирует правила оформления залога недвижимости. Естественно, этот документ нужно составлять по определенным правилам.
По сути, такой договор залога является документальным подтверждением того, что стороны готовы выполнить свои обязательства по договору займа.
Соответственно, залогодатель обязуется не только вернуть основной заем, но и выплатить проценты, неустойки, штрафы и др.
Главная особенность договора залога заключается в том, что сделка совершается между физическими лицами. Естественно, чтобы залогодатель имел возможность оставить квартиру в залог, на это необходимо получить согласие второго супруга, если залогодатель находится в браке.
Данное согласие должно быть не просто составлено в письменном виде, но и иметь нотариальное заверение. Также необходимо помнить, залог – это существенное обременение, которое не позволяет выполнять с квартирой многие действия.
Соответственно, договор залога должен быть зарегистрирован в государственных органах.
Зачем нужен договор залога недвижимости?
Договор займа между физлицами с залогом недвижимости может быть оформлен так же, как и между физлицом и финансовым учреждением. В любом случае, заемщик и залоговое имущество должны соответствовать требованиям кредитора. Однако вариант заключения сделки по предоставлению займа между гражданином и юрлицом более распространен.
Договор займа с залогом недвижимости необходим, чтобы зафиксировать сумму денежных средств, которая будет передана гражданину, а также обозначить условия, на которых будут исполняться долговые обязательства.
Иными словами, документ служит гарантом возвращения кредита. Если предоставленные средства не будут выплачены, то это послужит поводом для их принудительного взыскания, в том числе и взыскания залогового имущества.
В таком случае гражданин полностью или частично сможет погасить сумму требований кредитора.
Помимо прочего договор залога недвижимого имущества служит основанием предоставления кредита физлицу на более выгодных условиях (под низкие проценты или на длительный срок).
После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги: Этап 1: Подготовка ДЗ
Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.
Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ
На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:
- Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
- Оформленный ДЗ.
- Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
- Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
- Согласие попечительного ведомства (при потребности).
Для каких целей чаще предоставляется
Целевые займы могут предоставляться на самые разные цели. Фирмы очень часто выдают своим работникам ссуды на покупку или строительство жилья, на ремонт и т. д. Для получения такого заема могут потребоваться дополнительные документы.
В кредитных учреждениях целевые ссуды выдаются на осуществление самых разных целей:
- на получение образования;
- на лечение, проведение косметологических процедур и т. д.;
- на отдых (например, проведение отпуска за границей);
- на покупку мебели, техники и т. д.;
- на развитие бизнеса (покупка оборудования, материалов и т. д.);
- на ремонт жилища или автомобиля;
- на посещение оздоровительных санаториев, фитнес-центров, бассейнов и т. д.
Какую сумму оставляют при соглашении?
Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.
Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!
Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.
Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.
После заполнения ДЗ недвижимости, сторонам необходимо пройти процедуру регистрирования сделки. Для этого рекомендуется выполнить следующие шаги:
Этап 1: Подготовка ДЗ
Заполняется ДЗ, как правило, в 3-х экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один экземпляр для Росреестра.
Этап 2: Подготовка документов для регистрирования ДЗ
На данном этапе осуществляется сбор документации для ее отправки в Росреестр. Сюда относится:
- Ксерокопия паспорта подателя запроса с предъявлением оригинала.
- Оформленный ДЗ.
- Правоустанавливающие материалы на недвижимость, передаваемую в залог.
- Квитанция о перечислении госпошлины.
- Разрешение супруга или супруги заявителя (при потребности).
- Согласие попечительного ведомства (при потребности).
Договор займа под залог недвижимости — это договор по которому одна из сторон (кредитор) передает другой стороне (заемщику) определенную сумму денег на условии ее возвратности с учетом начисленных за пользование процентов и залога недвижимости. На практике обычно оформляется два договора: договор займа денежных средств и в качестве обеспечения обязательств по сделке – договор залога.
Под недвижимым имуществом понимают объекты, связанные с прикреплением к земле, свободное перемещение которых невозможно:
- квартиры, дома
- гаражи, земельные участки;
- объекты незавершенного строительства.
- иное имущество (например. воздушные и морские суда)
Заложить можно только ту собственность, право собственности на которую подтверждается документально. Основное требование к недвижимости – объект залога должен быть ликвидным.